貝殼研究院今日發佈的《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》顯示，28個大中城市平均住房空置率爲12%，相對處於較高區間。其中，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

報告顯示，我國28個大中城市平均住房空置率爲12%，相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%-15%之間，6個城市高於15%。分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

對於影響空置水平的因素，貝殼研究院認爲，從宏觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。國內研究表明，當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。比如，南通老齡化人口占比爲23%，空置率爲15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率爲17%，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10%。尤其是深圳老齡化人口占比爲3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

同時，空置水平還受城市購房門檻的約束。貝殼研究院指出，房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院數據，重點城市租金（中位數）與住房空置率的相關係數爲-0.7，租金與住房空置率顯著負相關。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數在5000元以上，而空置率排名後兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

貝殼研究院還認爲，在微觀層面，樓齡和物業類型是影響小區空置率的兩大因素，老舊小區的空置率較低；住房空置率由低到高依次爲住宅<公寓<別墅，其中住宅類小區的整體空置率較別墅小區低5%。如北京整體空置率爲6%，順義商圈某些別墅小區的平均空置率高達20%。

對於當前的國內城市住房空置率現狀，貝殼研究院認爲，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但過高的住房空置率值得警惕，其潛在的風險不容忽視。從市場供需角度來看，空置住宅意味着潛在供給，高空置率等同於大量潛在供應。當房價下跌預期較強時，大量空置房屋進入存量房市場會導致短期供給激增，加劇供求失衡而放大房價下跌風險。今年二季度部分城市放鬆限售，二手房新增掛牌房源激增，一定程度上也是空置住房過多的體現。

報告指出，在空置房風險治理上，境外城市治理經驗值得借鑑。境外住房空置率較低，是因爲是持有空置住房的成本較高。據不完全統計，法國、英國、加拿大、澳大利亞以及中國香港均設有住房空置稅。相比之下，中國內地沒有相關房產稅、空置稅徵收，導致住房空置成本低，房屋居住使用效率低下。