□ 本報記者 張雪泓

因開發商陷入債務糾紛，導致自己未過戶的房子被法院查封，該如何維權？北京市密雲區人民法院執行局法官任曉輝表示，若在查封前購買了涉案房屋並實際居住，但未辦理產權登記，法律規定了相關補救措施。購房者可依據法律規定，提起執行異議來阻卻法院對該房產的執行。

張某購買了某開發商的一套樓房，因種種原因未能辦理過戶。不久前張某得知，因開發商欠某建築公司工程款，法院依法查封了登記在該開發商名下的多套房屋，其中包括自己居住的房屋。爲防止房屋被拍賣，張某隨即向法院提起執行異議。案件審理過程中，張某提交了在法院查封該房屋前，其與開發商簽訂的房屋買賣合同以及支付房屋全部價款的銀行轉賬記錄，主張自己對涉案房屋的所有權，並要求解除對該房屋的查封。

密雲法院審理查明，在法院查封案涉房屋之前，張某與該開發商簽訂了書面房屋買賣合同，並按約支付了全部房款，在房屋交付後使用至今。另外，通過查詢，張某名下無其他住房，其提出的案外人執行異議符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條規定的情形。法院認爲，張某對涉案房屋所享有的權利能夠阻卻法院對該房屋的執行，故對其要求解除對涉案房屋查封的訴訟請求予以支持。

任曉輝表示，實踐中，購房者從訂立商品房買賣合同到辦理物權登記，一般須間隔一定時間。在此期間，如果因開發商涉及金錢債務糾紛導致房產被查封、拍賣，房屋消費者取得房屋產權可能存在一定風險。

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行開發商名下的商品房提出異議，在完全符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十九條的規定的三個條件，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用於居住且買受人名下無其他用於居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十，三個條件同時滿足的情形下，適用房屋消費者物權期待權保護規則。

法官提示，房屋消費者在購買房屋時，應實地考察樓盤，審查開發商資質，全面瞭解情況，在符合辦理預告登記條件，及時備案登記，確保物權將來能夠順利實現。