央廣網北京8月10日消息（記者門庭婷）今年以來，物管股普遍下跌。

克而瑞數據顯示，從2022年年初到7月底，59家上市物管企業中有51家股價下跌，僅有3家物企小幅上漲；股價跌幅超過五成的物企達到了17家。分析人士指出，自去年下半年以來，資本市場急劇降溫，大部分物業股股價距離峯值幾近“腰斬”，除了修復過高的估值以外，房地產行業壓力傳導也成爲重要原因。

從過去房企爭相分拆物業赴港上市、龍頭物企市值屢創新高，到近期板塊持續回調，物企與房企之間的強關聯或許早已爲變化埋下伏筆。

7月物企股價平均跌幅達17.4%

今年7月，物管股延續了下降趨勢，克而瑞數據顯示，截至7月31日，59家上市物企有46家股價較月初下跌，佔比接近八成；平均降幅達到了17.4%。

其中在7月8日剛剛掛牌上市的魯商服務，截至8月8日收盤，股價相比發行價跌了57%。7月份下跌最多的物企則是力高健康生活，這家今年3月31日正式掛牌的物企曾打破物業股大半年來上市即破發的“魔咒”，股價一度較發行價上漲近344.9%，然而7月其股價跌幅達到68%，其中7月27日更是在尾盤“閃崩”，下跌近85%。

與市場大勢相比，物業板塊也沒有跑過。光大證券數據顯示，2022年7月，光大地產AH核心物業指數單月漲跌幅爲-24.04%，跑輸滬深300指數17.0pct，跑輸恆生指數16.2pct，跑輸恆生港股通指數15.6pct；2022年1-7月，光大地產AH核心物業指數累計漲跌幅爲-34.4%，跑輸滬深300指數18.8pct，跑輸恆生指數20.5pct，跑輸恆生港股通指數18.1pct。

股價持續走低，上市物企的估值隨之下滑。據克而瑞統計，截至7月31日，59家上市物企總市值爲3420.3億元，較上月末下跌22.8%，市值下跌的房企多達44家；對比年初，59家上市物企總市值下降32%，市值較年初下降的物企達到了47家。

物管板塊持續“降溫”，物企上市的節奏也趨於放緩。今年新上市的物企僅有4家，相比前兩年明顯減少。不過，仍有不少物企正在等待登陸資本市場，蘇新美好生活二次遞表，於8月1日通過了港交所聆訊；7月29日，衆安智慧生活第三次向港交所遞交招股書；7月22日，深圳控股公告考慮分拆物業管理業務於港交所主板獨立上市；萬物雲和龍湖智創生活無疑是待上市物企中最受關注的兩家，7月萬物雲赴港上市獲證監會覈准，龍湖智創生活則更新了已失效的招股書。這些物企能否給資本市場物管板塊帶來新的氣象，還有待觀察。

物企獨立性存疑 估值有望修復

物管股在2020年高歌猛進，風光無限，港股物業板塊總市值曾一度突破萬億港元。隨着資本市場恢復理性，物管股近兩年逐漸降溫。同時，作爲與房地產高度關聯的行業，物管股也受到地產行業深度調整以及房企信用事件影響，板塊持續承壓。

南都物業戰投證券中心總經理倪瑤指出，近期資本市場的波動最主要是受到關聯地產公司影響，市場擔憂情緒明顯，對物業公司獨立性存疑。

7月22日，恆大物業發佈公告稱，經調查其134億存款質押相關的貸款通過第三方迴流至中國恆大，多位涉事高管辭職；6月，寶龍商業與寶龍控股一宗8.68億元的交易被外界質疑是向母公司“輸血”，引發股價波動，最終宣告交易終止。類似事件讓市場對上市物企獨立性和成長性的擔憂升級，物管股整體持續下滑。

不過，在部分物企看來，當前股價並不能與公司價值相匹配，多家物企積極行動向投資者釋放信心。7月15日，旭輝永升服務公告，非執行董事及控股股東林峯已在公開市場購買合共50萬股公司股份，總代價約爲335.15萬港元。碧桂園服務從7月15日到7月21日多次回購股份，累計回購約164.7萬股。

有業內人士表示，回購一定程度上減少了股票流動性，有助於穩定股價。企業對於回購動作則有更多考量，碧桂園服務在公告中表示，董事會相信，當前股價並未充分反映本公司的相關價值；購回股份反映本公司對其業務的長遠前景充滿信心，最終可令本公司獲益，且符合本公司及股東的整體利益；並且還指出公司財務狀況穩健，能在進行購回股份的同時維持足夠財務資源以滿足本公司業務持續增長。

同時，有部分分析人士對物業板塊下半年表現持較爲樂觀的態度。平安證券研報認爲，2022下半年疫情控制及房地產溫和修復下，物管全年業績仍有支撐。中長期新房交付仍可推動管理規模正向增長，疊加房地產調整帶來物管格局持續優化，優質物企成長仍值得期待。當前板塊估值跌至歷史低位，性價比持續凸顯，下半年隨着不利因素逐漸解除，估值有望持續修復。