本報記者 李 正

8月12日, 江蘇省南京市下調了商業性個人住房貸款首付比例，無房有貸、有房無貸的居民家庭，首付比例由最低50%下調至30%，有房且貸款未結清的居民家庭首付比例由最低80%降至60%。這意味着，在經歷了年內多次調整後，南京樓市再次鬆綁。

這一新規改變了南京過去“認房又認貸”的政策。此前在南京，名下有一套住房、無購房貸款記錄的，或有貸款記錄已結清的購房者，再購房均屬於二套房，首付比例最低50%；若有一筆房貸款未結清，首付比例則高達80%。如今，貸款結清後再購房，首付比例最低可至三成，大大降低了購房門檻。

有市場人士認爲，此次南京樓市鬆綁政策力度較大，預計在多重政策陸續發佈併產生“組合拳”效果後，將對該地區樓市的活躍度有所改善。

再度降低購房門檻

據《證券日報》記者瞭解，今年以來，南京地區已經陸續推出過幾次樓市新政，經歷了多輪調控，其目的只有一個，即降低購房門檻。

此次，從網傳政策截圖內容來看，江蘇省市場利率定價自律機制祕書處於8月12日發佈《關於調整南京市差別化住房信貸政策的決議》(以下簡稱《決議》)，對即日起新發放商業個人住房貸款首付比例進行調整。

《決議》內容顯示，在南京市區(不含溧水區、高淳區)有購房記錄、但申請貸款時實際無住房居民家庭，或有1套住房，但無購房貸款記錄的居民家庭或相應購房貸款已結清的居民家庭，購房商業貸款首付比例不低於30%；市區(不含六合區、溧水區、高淳區)具名家庭有1套住房，且相應購房貸款未結清，再次申請商業個人住房貸款買普通住房的，最低首付比例不低於60%。

針對上述內容，《證券日報》記者向包括平安銀行、建設銀行、農業銀行等在內多家銀行進行諮詢後瞭解到，該消息屬實，有銀行工作人員向記者表示，已經收到這一通知，並於8月12日下午起按上述標準執行。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者採訪時表示，從《決議》內容來看，此次南京樓市鬆綁政策的力度較大。

李宇嘉介紹，降低首付比例或對“認房又認貸”這類樓市政策調整，在弱二線城市以及三、四線城市推出的比較多，強二線城市或者像南京這種熱點城市推出的較少。這類政策是爲了對居民的合理貸款購房需求給予滿足，調整“認房又認貸”則屬於滿足改善型購房需求的，這種需求現在在熱點城市處於主導地位，比首套房的需求要更多一點。

“南京是一個年代悠久的城市，手上有房的人羣較多，換房需求比較大，此前樓市活躍的那幾年貸款買房的人比較多，這時候換房就會受到‘認房又認貸’的影響，隨着政策的逐步實施將有利於釋放這一部分需求，樓市交易會進一步改善。”李宇嘉說。

進一步推動樓市溫和復甦

事實上，此前寬鬆性政策已在逐步發力。

2022年4月底，南京政務服務中心內辦理購房證明的所需材料提示牌內容更新：非本市居民還需提供：申請開具購房證明之日起1年內在南京累計繳納6個月個人所得稅或社保證明等相關材料。在此之前的政策爲：申請開具購房證明之日起前3年內在南京累計繳納2年個人所得稅或社保證明等材料。

6月13日，該限購政策再次調整爲6個月社保可以補繳，徵繳方式不做區分，即個人補繳、單位補繳都可以，購房門檻又迎來新一輪的降低。

7月25日，江蘇省南京市高淳區發佈《高淳區促進房地產市場健康發展有關政策(試行)》（以下簡稱《政策》）提出，要給予購房者購房補貼，引導商業銀行爲剛需和改善型住房羣體提供商業性個人住房優惠利率貸款。

對此，李宇嘉認爲，南京年內接連發布樓市鬆綁政策透露出，現在南京樓市的需求還比較疲弱的信號，購房者買房信心不足，在這種情況下，就需要對首付或者月供進行調整，特別是購房者的首付能力。

李宇嘉介紹，在一些熱點城市，有貸款記錄、有一套房，或者有一套房貸款沒還清這三種情況下購買二套房，首付至少是50%以上，最高甚至能夠達到80%，對於改善型購房需求的影響比較大。目前如果需要進一步釋放這類需求，就要把比例限制進行一定的調整。

事實上，正如李宇嘉所說，南京樓市今年的成交情況確實不容樂觀。

克而瑞南京發佈的數據顯示，今年1月份至6月份，南京商品住宅總供應370.03萬平方米，成交462.17萬平方米，相比去年同期供應668.88萬平方米、成交769.56萬平方米來看，整體供銷數據均出現了較大程度的下挫；截至6月底，南京市在售庫存上升至657萬平方米，去化週期9.7個月，達到2015年以來的新高；上半年二手房成交36506套，同比下降46%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，南京樓市成交數據較差，說明樓市壓力仍然沒有完全解除，此次傳出進一步鬆綁消息，疊加未來樓市可能出現的“金九銀十”行情，或許會出現一波成交小高峯，積極信號較爲明顯，或將進一步推動樓市溫和復甦。