5月份，受疫情影響，北京二手房成交跌入谷底。在此之後，以降低貸款利率爲主的優化政策開始出臺，6月至8月，二手房市場成交迎來了一波“三連漲”。據統計，8月北京二手房網籤13920套，環比增長12.8%。

同時，二手房供應量也有所增加，業主掛牌價格預期有所轉弱，二手房市場“以價換量”態勢凸顯。

隨着樓市回暖信號不斷，市場對二手房的關注度也有所升高。業內認爲，目前買賣雙方價格博弈尚未完成，接下來在政策沒有大範圍調整的情況下，市場將繼續處於盤整狀態，同時會進一步向買方傾斜。

價格博弈加劇

掛牌量增長看房熱情卻下降

當下的北京，二手房市場兩極化現象十分嚴重。

好房子不愁賣，甚至有人搶着買；沒有優勢的房子，不僅升值無望，連賣出去都很難。

位於亦莊的和成璟園8月末上架了一套95平方米的3居室房源，售價530萬元。無論是均價還是總價，在同小區中都處於底部位置。相比在售的同戶型房源，價格要便宜10萬-20萬元。對於這類降價二手房，經紀人張銘表示，近兩個月小區內掛牌房源增多，不少人都是賣了房再置換新房，因此在價格上就有了鬆動的空間。

在整體大環境下行的趨勢下，二手房東的心態也跟着發生了改變，當庫存增加，尤其是同類型在售房源增多的時候，降價賣房就會變成常態。

根據58安居客房產研究院報告顯示，8月份有更多的二手房掛牌出售，北京新增掛牌房源量環比7月份上漲了6.9%。

“大部分掛牌賣房的人都是爲了置換出資金，有的是爲了補貼生意現金流，有的是爲了換房。這些着急出售的房東，往往會主動下調20萬左右。”位於昌平的房產經紀人趙宇表示，他所在的領秀慧谷社區，近兩個月成交了二十多套房子，絕大多數房源都有一定的溢價空間。整體上看，買賣雙方關於價格的博弈仍非常焦灼。買房人擔心會踩到高點，而賣房人則認爲年底會觸底反彈。

尤其是在一些關注度比較高的板塊，部分房東對於價格的預期從今年開始一路走高，與買家形成了明顯的預期背離。麥田分析師告訴北青地產，像回龍觀的一些次新小區，就在價格提升後，反而出現了看房人減少，去化變慢，週期拉長的情況。

從二手房的成交實際情況看，能夠賣得好的房源，要麼是總價較低，戶型較小的剛需盤，要麼就是配套齊全的改善盤。其餘較爲普通的房源，想快速出手，只能降價賣房。

麥田房產分析師就對北青地產表示，8月份雖然房源掛牌增多，但購房者的看房熱情和7月相比卻有所下降。一方面是因爲雙方對於後市的預期有所分歧，買房人的觀望情緒仍然較重，另一方面也是因爲市場處於調整期，價格的波動，讓不少購房人選擇持幣觀望。

節奏迴歸正常

8月北京二手房成交呈“三連升”

數據顯示，8月北京市二手住宅網籤量爲13920套，環比上月12338套上升了約12.8%，但同比去年8月的15942套下滑約12.7%。

在業內看來，北京二手房月成交量在1.2萬-1.5萬套屬於正常區間範圍，8月網籤近1.4萬套說明整體市場運行比較平穩，儘管仍處於調整階段，但正在逐步復甦回溫。“需要說明的是，網籤數據具有滯後性，無法及時反映市場實際走勢。”分析師表示。

從恢復的角度分析，分析師認爲，8月二手住房市場勢頭明顯放緩，成交量相較7月已開始回落，與疫情前正常月份水平相當；由此，初步判斷爲疫情期間積累的需求已在6、7月份充分釋放，市場節奏迴歸正常。

值得一提的是，從6月開始，北京二手房成交量呈逐月上升的趨勢，至此8月已經出現了“三連升”。麥田分析師分析，“三連升”的背後是5月份北京遭遇疫情，部分小區封控，成交基數低所致。從成交量來看，這三個月北京二手房市場逐月回升，市場已經走出最底部，當前市場進入調整階段。

不只成交量上升，市場均價也有所微漲。據中指研究院監測統計，北京8月二手房平均價格爲75529元/平方米，環比上漲0.28%，同比也上漲4.27%。

對於二手房平均價格上漲，多位業內人士認爲，主要來自市場層面的觀望情緒主導，目前大部分房東不着急出手，惜售以求賣出好價錢的心態較爲明顯。

此外，聚焦到二手房市場成交結構，面積和區域出現了明顯分化，優質房源一房難求。從面積段來看，中小戶型和豪宅賣得好，中間面積段行情一般。

其主要原因在於，剛需第一套房通常受制於總價、通勤等訴求，相較於新房樓盤，對應的二手房可選擇的範圍更廣，且地段周邊配套更完備；而豪宅買家將房子作爲資產看待，在當下更利於發揮保值作用。

企穩信號明顯

市場向買方傾斜

從今年年初以來，多次重要經濟會議中都提到，合理支持剛性和改善性住房需求。尤其是信貸端迎來積極變化，市場活躍度有所提升。

以首都北京爲例，在5年期以上LPR遭遇年內三降後，8月北京首套及二套房貸款利率下限已降至4.85%和5.35%，這也是自LPR捆綁房貸利率後，北京首套房貸利率首次跌破5%。

在政策暖風的帶動下，二手房市場逐漸企穩。

麥田分析師表示，目前買賣雙方價格博弈尚未完成，接下來政策若沒有大範圍調整的情況下，市場將繼續處於盤整狀態。預計9月份隨着掛牌房源的增多，房東下調掛牌價的壓力會進一步增大，市場會進一步向買方傾斜。

北京鏈家研究院則認爲，當前金融和政策氛圍整體寬鬆，儘管居民購房按揭成本在進一步下降，但對市場的刺激作用並不明顯。目前，市場預期處於穩定狀態，買賣雙方觀望情緒皆較爲明顯。預計未來一段時間內，北京二手住房市場將保持當前修復的態勢，平穩發展。

展望未來，中指研究院預計，各地政府將繼續“用足用好政策工具箱”，因城施策穩樓市。隨着樓市政策環境的持續改善及傳統銷售旺季的來臨，部分一二線熱點城市房地產市場或逐步企穩恢復。（應受訪者要求，張銘、趙宇皆爲化名）

文/宋欣 本報記者 李桁