北京的“公共戶”新政，讓以往二手房買賣中存在的滯留戶口無法遷出的難題有了解決途徑。近日，西城法院審理了首例涉“公共戶”遷戶糾紛，賣房人王先生索要回了30萬元遷戶保證金。

解釋 什麼是遷戶保證金

在二手房交易雙方約定違約金的時候，扣留一筆遷戶保證金成爲一個慣例。早些年，買賣二手房基本都是用違約金來對賣方遷戶責任進行制衡。由於二手房總價較高、滯留戶口時間較長，時常因遷戶問題引發房屋買賣糾紛。爲此，買房人索要十幾萬元甚至幾十萬元違約金的情況屢見不鮮。

但是，根據法律規定，約定的違約金過分高於造成的損失，當事人可以請求法院予以適當減少。因此，在滯留戶口沒有對買房人落戶、上學等造成實際影響的情況下，司法實踐中經常會對買賣雙方約定的違約金進行調整，存在法院判決賣房人承擔的違約金遠低於合同約定的情況。

正是因爲高額違約金很可能得不到全額支持，遷戶保證金才應運而生。它更像是買房的一種“尾款”，而不像違約金一樣可以被“調整”，只有在賣方遷出全部戶口的條件達成後纔會支付。

賣房時發現賴着倆戶口 35萬元遷戶保證金被扣

2019年1月，霍女士以400萬元買下王先生位於西城區的住房。在房屋買賣合同中，雙方對賣家遷出戶口的義務進行了約定。如果王先生逾期不遷出房屋內全部戶口，需要按照每日萬分之五的標準賠償違約金。除此之外，雙方還簽訂補充合同，約定400萬元房款中的35萬元作爲遷戶保證金，待王先生遷出全部戶口之後再予支付。

35萬元的遷戶保證金佔了賣房總價的將近10%。於是，在與霍女士簽約後，王先生迅速將自己與兒子的戶口遷走，生怕出現違約的情況。可是，令他沒有想到的是，霍女士落戶時竟然發現原戶還有兩個陌生人的戶口。雖然落戶並沒有遇到障礙，但她以兩個戶口滯留爲由拒絕向王先生支付遷戶保證金。

住了多年的房子竟一直趴着別人的戶口，王先生也有點蒙。他聯繫了當初賣房給自己的“上家”。誰知這倆戶籍人員也並非“上家”的家庭成員。在這套房子被多次易手的過程中，兩個戶口一直都存在。

王先生以未按照合同約定遷出全部戶口爲由起訴“上家”，索要37萬餘元違約金，並要求賣家遷戶。可是，“上家”也無法遷走戶口。最終，法院對違約金作出調整，判決賠償王先生5萬元。

隨後，王先生又將霍女士訴諸法院，以自家戶口均已遷出，滯留戶口並非家庭戶口爲由，要求霍女士支付35萬元遷戶保證金。

但是，按照雙方的合同約定，王先生只有將房屋內原有戶籍全部遷出，才符合支付遷戶保證金的條件，而王先生確實沒有做到。2019年6月，法院駁回了王先生的訴訟請求。

“公共戶”新規發佈再起訴 30萬元遷戶保證金獲返還

2021年6月，在王先生敗訴兩年後，北京市公安局發佈了“公共戶”新規。按照規定，全市每個戶籍派出所原則上設立一個非農業“公共戶”，接收暫不具備市內遷移條件的本轄區非農業戶口人員落戶。房屋所有權人可以申請將滯留戶籍人員遷入“公共戶”。

王先生看到兩年前的遷戶難題有望解決，還有可能拿回自己遷戶保證金。他便給霍女士發消息，告知依據新政策，可以申請將滯留戶口遷入“公共戶”，徹底解決雙方的糾紛。

然而，王先生不僅沒有得到霍女士的回覆，而且還被對方一紙訴狀告上西城法院，起訴王先生一直沒有將房屋內戶籍全部遷出，索要45萬元違約金。

王先生向法院出示了聊天記錄，證明已經告知霍女士具備了遷出戶口的條件。如今，他同意從35萬元戶口遷出保證金中扣除5萬元作爲違約金，反訴要求霍女士支付剩餘30萬元遷戶保證金。

在法庭上，承辦法官徐瀾濤詢問霍女士是否向派出所申請過遷戶？在得到否認的答覆後，法官提出“給你們一定時間，去派出所申請一下”的要求。

能否遷戶是判斷保證金該不該支付的前提，徐瀾濤法官的要求關乎案件的結果。但是，經法院覈實，截至此案判決前，公安機關都沒有收到霍女士提出的申請。

“遷戶保證金的目的是將涉案房屋中原有戶籍遷出，王先生已經無法繼續履行遷出戶口的義務，而霍女士作爲房屋產權人則可以依靠‘公共戶’政策將滯留戶口遷出。”徐瀾濤法官認爲，霍女士有能力遷戶卻不申請，並以此爲由不同意返還戶口遷出保證金，違反了公平原則及誠實信用原則。

同時，王先生作爲賣房人沒能按照合同約定遷出房屋中全部戶口，確已構成違約。不能因爲霍女士沒有申請遷往“公共戶”，就免除王先生的違約責任。因此，法院根據案件具體情況，酌定王先生應向霍女士支付違約金5萬元。

最終，西城法院判決，扣除5萬元違約金後，由霍女士向王先生返還戶口遷出保證金30萬元。霍女士不服提起上訴，二審法院維持原判。

相關案例

遺留親屬戶口不遷走 賣房人被索賠20萬元

王先生一案的審判結果，是否意味着有了“公共戶”，二手房買賣中的遷戶義務就轉移給了買房人呢？事實上，已經有賣房人在訴訟中提出了這種觀點。

在西城法院審理的另一起涉“公共戶”遷戶糾紛中，買房人陳先生購買的房子遺留了賣房人親屬的戶口。在向派出所申請遷往“公共戶”時，因爲賣房人與親屬有糾紛而暫時未能解決。於是，陳先生起訴賣家索賠20萬元違約金，並要求拿回委託第三方監管的20萬元遷戶保證金。

賣房人童先生表示，親屬拒絕遷戶自己也沒有辦法遷走。在“公共戶”政策出臺後，滯留戶口遷出義務應由現產權人陳先生履行。

但是，法院的判決並沒有支持童先生的意見。法院認爲，雙方簽訂的房屋買賣合同中，賣房人承諾在一定期限內辦理完成戶籍遷出手續。而且，賣房時，房屋內在冊人口都是童先生及其親屬，因此遷戶的義務必然是賣房人應該履行的。

“公共戶政策是針對產權人在滯留戶籍無法遷出的情況下，爲產權人增加的一種救濟途徑，並不是給買房人創設的義務，也不能借此將賣方應承擔的遷戶義務轉嫁給買房人。”徐瀾濤法官表示，在王先生一案中，判決霍女士支付保證金的原因，並非認定霍女士沒有履行遷戶義務，而是在王先生積極協調遷走滯留戶口，甚至通過訴訟要求“上家”遷戶仍然無法實現。之後，霍女士有能力申請遷往公共戶卻不作爲，還不同意支付遷戶保證金，違反了誠實信用和公平原則。

法官建議

約定遷戶保證金仍有用 能督促賣房人履行義務

王先生一案並非個例，伴隨着“公共戶”政策施行，有些與王先生經歷相似，無法遷走滯留戶口的賣房人又來起訴買家，索要遷戶保證金。“公共戶”政策真的會逆轉此類訴訟的結局嗎？今後買房再約定遷戶保證金是不是就沒有意義了？

對此，徐瀾濤法官認爲，不是“公共戶”政策出臺了，以前因滯留戶口沒有支付的遷戶保證金就一定要給賣房人。如果買房人通過“公共戶”遷走了滯留戶口，達到了遷出全部戶口的目的和條件，那麼遷戶保證金自然應該支付。但是，現實中不排除有產權人提交了申請，但依然沒能遷走滯留戶口的可能。在這種情況下，戶口全部遷出的條件未能達成，遷戶保證金仍然不具備給付條件。所以，買賣二手房時約定遷戶保證金，對於督促賣房人履行房屋戶口遷出義務仍然有作用。