本報記者 王登海 西安報道

在遵循中央“房住不炒”大基調的前提之下，今年以來，西安局部適度放鬆樓市政策，逐步釋放合理購房需求。

“當前，西安房地產市場很明顯的一個變化是能夠達到搖號標準項目的數量減少，越老越多的項目不需要搖號就可以平銷。”西安當地一名房地產人士告訴記者，在528新政以及“以租換購”政策出臺之後，西安市不斷釋放購房需求，市場雖有回暖跡象，但是整體而言，部分置業者購買預期下降，成交雖有恢復，但仍低於去年同期。

“雖然528已有救市寬鬆政策出臺，但力度小，對市場影響有限。”陝西省房地產研究會會長王聖學接受《中國經營報》記者採訪時表示，房地產開發流程長，上下游產業鏈覆蓋規劃設計、建築施工、家居家裝等衆多產業，對社會經濟影響很大。西安市應該對當前的經濟形勢做出更準確的預判，繼續調整政策，特別是放鬆限購限貸限價限售的限制。

釋放合理購房需求

今年以來，爲落實中央支持合理住房需求的政策導向，全國各地都因城施策，不斷推出一些創新性政策，放鬆調控政策的同時，釋放潛在合理的剛需及改善需求。

作爲新一線城市，西安也緊隨鄭州、杭州、南京、蘭州、銀川等諸多省會城市的步伐，對房地產市場調控政策做了多次微調。

在業內看來，今年上半年以來，對西安房地產稅事項影響最大的是528政策。5月28日，西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局等四部門聯合印發《關於調整商品住房交易政策有關問題的通知》，放鬆了對房地產市場的限購限售政策，同時降低了首次申請住房公積金貸款的首付比例，提高了公積金貸款額度。

在之後的8月份，西安又借鑑長沙、成都等地的政策，實施了“以租換購”的政策，即在限購區內，自願申請將存量住房納入保障性租賃住房，住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

“雖然528已有救市寬鬆政策出臺，但力度小，對市場影響有限。”陝西省房地產研究會會長王聖學表示，由於各方面的因素，今年以來西安房地產市場的投資銷售都不是很景氣，但是由於房價基數比較小，還是上漲趨勢。

中指研究院的數據顯示，2022年1～8月，西安商品住宅成交面積爲543.3萬㎡，同比下降14.3%；商品住宅成交套數爲40096套，同比下降18.4%。其中，8月份，西安商品住宅成交面積爲87.13萬㎡，環比增長10.02%，同比下降14.5%；商品住宅成交套數爲6509套，環比增長7.48%，同比下降13.44%。

“房地產開發流程長，上下游產業鏈覆蓋規劃設計、建築施工、家居家裝等衆多產業，對社會經濟影響很大。”王聖學表示，在前段時間陝西省的經濟形勢分析會上，他也發言建議，西安市應該對當前的經濟形勢做出更準確的預判，繼續調整政策，特別是放鬆限購限貸限價限售的限制。

搖號變局

“很明顯的一個變化是，今年以來，西安房地產市場上，參與搖號的項目越來越少了。”西安當地的一名房地產人士告訴記者，相比於之前的千人搖、萬人搖，今年以來西安不少項目的意向登記人數都少於房源數量，開發商都自行銷售，不需要搖號，只有熱門板塊的一些性價比極高的項目會搖號。

記者瞭解到，西安市的搖號政策始於2018年3月，彼時，西安房地產市場急速升溫，不少項目開盤就售磬，甚至有開發商傾向全款購房者，在此背景下，西安市出臺政策，明確“意向購房人數多於可售房源的，應採取公證搖號方式公開銷售”。此後，西安成爲繼上海、南京、長沙、成都、杭州等城市之後第六個正式出臺搖號賣房措施的城市。

記者整理西安市商品住房意向登記的信息瞭解到，剛剛過去的8月份，西安房地產市場出現的前人搖項目只有2個，其中一個是盛兆（西安）房地產開發有限公司開發的萬錦城項目，全部可售房源196套，意向登記申請數（含撤銷）爲2497個，另外一個是西安融創俊諺置業有限公司開發的西安融創奧城西區項目（融創望江府），全部可售房源472套，意向登記申請數（含撤銷）2242個。

不過，融創望江府項目儘管有2000組意向登記，但是開盤後，大部分家庭棄選了，全部剛需家庭、普通家庭選房結束後，剩餘房源220套，開盤當日只有五成左右的去化。

除了上述2個項目外，還有極少數項目達到了搖號的標準，但是整體意向登記人數較少。

有機構統計到，今年8月份，西安共有28個項目進行意向登記，搖號開盤的項目僅7次，佔比僅25%，在去化率方面，有25個項目開盤，供應總房源4338套，去化1609套，平均去化率僅37%。“在西安搖號緊張的時刻，特別是2018年下半年後，一些長期搖不中的購房者又轉戰二手房市場，隨之西安二手房市場火熱了一段時間。”上述房地產人士告訴記者，西安市的搖號政策的確保護了剛需購房者的權益，但是隨着越來越多的項目意向登記人數較少，火熱的“搖號”時代已經漸行漸遠。

促進二手房流通

對於二手房，西安市當前的政策導向是促進流通。記者瞭解到，在528政策中，西安市也放鬆了對二手房的限售政策，政策明確，住房限購區域內，已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網籤備案滿3年且取得《不動產權證書》的，可上市交易；已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年的，可上市交易。

在此之前，西安市對二手房的限售政策也較爲嚴格，要求“商品房買賣合同網籤備案滿５年，且已辦理《不動產權證書》”。

“此次政策的調整，爲西安二手房市場提供了大量的剛需房源。”上述房地產人士表示，隨着政策的調整和二手房指導價取消，西安二手房得到了釋放。

據瞭解，2021年7月8日，西安市二手房指導價正式出臺，同年7月8日，西安市住房和城鄉建設局發佈《關於建立二手住房成交參考價格發佈機制的通知》，要求西安市房產交易管理中心以住宅小區爲單位，充分參考二手住房網籤成交價格、評估價格等因素，經調查分析，形成二手住房成交參考價格。

此後，西安市房產交易管理中心分別於2021年7月9日和10月13日發佈了兩批次住宅小區二手住房成交參考價格。

不過，今年7月初，西安市住建局的工作人員對外回應稱，暫停發佈參考價，中介平臺可尊重賣方意願掛牌二手房價格。在二手房政策調整方面，西安市還有可能借鑑其他城市的政策，將推行二手房“帶押過戶”。

“帶押過戶”是指存在抵押的房產不用提前還貸就能完成過戶，辦理新的抵押，發放新的貸款。當前，廣東省珠海市、山東省濟南市和青島市、雲南省昆明市等多地均推出二手房“帶押過戶”政策。

前段時間，西安市自然資源規劃局還對外稱，該局登記中心正在積極協調住建、銀行等相關單位研究“帶押過戶”的具體流程，制定“帶抵押過戶”的實施方案。

在政策的刺激下，西安二手房市場逐步活躍。西安市住房和城鄉建設局的數據顯示，8月份，西安全市存量房（二手房）網籤備案面積65.42萬平方米，環比下降3.04%，同比增長14.95%。其中，住宅網籤備案面積62.62萬平方米（6472套），環比增長1%，同比增長15.36%。