每經記者 陳榮浩

“目前福田新房整體去化率還算不錯，在各區中排第一位。但片區內新房分化比較明顯，通常存在價格倒掛的樓盤更容易熱賣。”

9月13日晚，深圳中原地產研究中心通過微信向《每日經濟新聞》記者表示。

一直以來，深圳福田入市的新盤並不多，也正因此，市場對福田區入市的新盤，通常保持着較高關注度。

《每日經濟新聞》記者梳理發現，今年福田區累計僅入市6個樓盤，分別是富通九曜公館、海德園A區、天元花園、天健天驕西築、左岸紅樹灣府和灣尚庭璽家園。

公開資料顯示，富通九曜公館今年1月中旬開盤，開盤當天去化41%（116套）；5月底入市的海德園A區開盤當天全部售罄；6月底入市的天元花園、天健天驕西築開盤當天均去化近9成；7月底入市的左岸紅樹灣府開盤當天去化50%（160套）。8月21日開盤的灣尚庭璽家園情況稍差，當天推出374套房源，去化116套，去化31%。

9月12日下午，《每日經濟新聞》記者以購房者身份向灣尚庭璽家園售樓處諮詢項目情況，接聽電話的工作人員表示“受疫情影響，售樓處目前暫未對外開放，如需看房可提前預約”，此外據其介紹，“目前項目實際去化在6成左右，因爲暫時還沒向房管部門遞交資料，所以網簽有所滯後。”

城中村旁的新盤，單價11萬+

深圳房地產信息網數據顯示，灣尚庭璽家園位於福田中心，開發商爲承翰集團，共計推出了374套住宅產品，位於庭璽A座和B座。備案均價約11.28萬元/平方米，單價區域約8.9萬-14.3萬元/平方米，區間總價約1056萬-3137萬元，戶型118-175平方米，均爲精裝交付。

承翰集團爲深圳本地開發商。官網顯示，承翰集團深耕深圳20餘年，先後打造了慢城、海語山林、陶源、來座山等諸多熱門項目。

如果光從價格來看，灣尚庭璽家園的銷售均價已經是深圳的較高水準了，今年深圳累計入市41個項目，在灣尚庭璽家園之前，也僅有深業中城、海德園、天健天驕西築、天元花園和富通上舍5個項目價格達到或超過“11字頭”。

9月12日下午，《每日經濟新聞》記者實探項目現場，因爲疫情緣故，灣尚庭璽家園售樓處也未開放。

從區位來看，灣尚庭璽位於福田區福強路與皇崗公園一街交匯處，也處在福田區城中村水圍村東部入口處，前身是水圍村舊改的一部分。最近的地鐵站爲福民站，步行時間約12分鐘。

從周邊配套來看，附近教育資源相對密集，500米內有荔園外國語小學（水圍）、雲頂小學、綠洲國際小學、保稅外國語小學等。

而從價格來看，灣尚庭璽家園的銷售均價似乎比周邊二手樓盤要高出不少，灣尚庭璽家園的銷售均價爲11.28萬元/平方米，項目周邊有金港豪庭、龍軒豪庭、駿皇名居等二手樓盤，目前掛牌價普遍在7萬-9萬元/平方米不等。

其中，金港豪庭參考價爲7.16萬元/平方米，業主實際掛牌價8.4萬元/平方米左右；龍軒豪庭參考價爲8.13萬元/平方米，業主實際掛牌價9.5萬元/平方米左右；駿皇名居參考價爲8.94萬元/平方米，業主實際掛牌價10.6萬-12.5萬元/平方米不等。

9月12日下午，在該片區從事房產中介工作的張林向記者介紹道，“灣尚庭璽家園主要針對的是區域內的改善型客戶，戶型主要是3房和4房，最小戶型面積也百平方米以上。片區內大戶型新盤並不多，所以對改善型剛需還是有一定吸引力。”

“但如果追求性價比以及價差，11萬元/平方米以上的單價，確實在前海、南山、香蜜湖等片區有更多選擇。”

還得看豪宅

灣尚庭璽家園所在的福田片區，近兩年來入市的新盤並不算多，所以片區內新房成交量並不算大。

據樂有家研究中心數據，今年1-8月，福田新房累計成交839套，與其他片區相比成交量相對較小。

值得一提的是，近兩年福田區入市的新盤，從這些項目的去化率情況來看，大致可分爲三個梯隊。

其中賣得最好的當屬海德園AB區和深業中城，都是開盤即日光；其次是天健天驕西築、天元花園，去化率都在80%以上；第三梯隊則是中洲濱海華府、富通九曜公館、灣尚庭璽家園、左岸紅樹灣府，開盤去化率在30%-65%不等。

各梯隊的項目自身特點也較爲明顯。第一梯隊與周邊倒掛空間明顯，且因爲學區優勢備受家長追捧；第二梯隊的天健天驕西築和天元花園各有特色，前者靠近香蜜湖，後者面積段稀缺，靠近福田中心區，自帶30萬平方米商業；第三梯隊項目均處於城中村附近，在商業配套、區域氛圍、學位優勢方面無上述樓盤明顯。

9月13日下午，樂有家營銷總裁孟凡振通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，目前深圳樓市改善置業的高收入羣體佔比持續增加，而福田去化率不錯的項目，多爲戶型大、總價高、定位爲改善型的中高端產品，恰好滿足了置換羣體對居住品質的需求；而且在當前經濟形勢疲軟、預期不足的背景下，這部分羣體更傾向於選擇中高端產品來對沖風險。

孟凡振提到，去化一般的新房項目大多是剛需盤。目前深圳剛需羣體對入市還是較爲謹慎，出手並不活躍，對未來預期偏低。再加上參考價政策下實際首付成數較高，剛需客入市門檻也較高，二手房出現更多性價比高、接近參考價、位置配套更核心的“筍盤”，所以放慢了新房購房步伐。

深圳中原地產研究中心認爲，市場低迷下豪宅相對搶眼，高淨值人羣受環境、政策影響相對更小。今年市場極度低迷，但是豪宅表現好於剛需改善，因此，入市的幾個樓盤中，綜合素質較好的海德園、深業中城、天元花園、天健天驕西築等表現也更好。