記者 吳典

今年8月開始，阿里法拍平臺陸續“上架”了56套位於深圳市南山區寶能城花園（東區）三期的房源，於9月20日至22日分批開拍。

這一幕在法拍市場鮮少出現。作爲南山西麗片區三大豪宅之一，寶能城的成交單價曾一度達到15萬元左右，不少富商名流在此安家置業。隨着“寶能系”危機爆發，曾經的豪宅化作“變現”籌碼，以不到10萬元的單價流入法拍市場，引來各方關注。

9月19日，即開拍前一日，法拍交流羣裏關於寶能城的討論明顯多了起來，有人諮詢“面積多大？帶裝修嗎？”，也有人觀望“會不會進入二拍起拍價再打八折”……顯然，看客們蠢蠢欲動的同時也存在着諸多顧慮。

最大的問題在於稅費。長期從事法拍工作的王曉律（化名）告訴《國際金融報》記者，由於寶能城房源的稅費中囊括了土地增值稅，因而整體稅費金額被大幅拔高，大致在600萬至900多萬元之間。

儘管競買公告中註明，拍賣成功後買受人可憑藉相關資料向法院申請退回爲原產權人墊付的稅費，但於買家而言，這筆資金仍是不小的考驗。也是因此，這批寶能城房源的實際報名情況並不樂觀，截至發稿，56套房源中僅15套有人報名參拍，其中3套報名人數爲2人，其餘皆爲1人。

王曉律指出，由於稅費太高，不少意向人士都處在觀望狀態，且若流拍的房源再次上架二拍，價格折扣力度會更大，“這批房源其實資質很好，一拍有人走完退稅費的流程後，大家心裏就清楚了，到時二拍關注度會更高”。

天價稅費何解

寶能城法拍房最早引起外界關注是在6月。彼時，阿里法拍平臺上架了15套房源，原計劃於6月30日及7月26日開拍，但卻在6月29日突遭撤回，且頁面均標有“涉案房產需向稅務主管機關諮詢相關稅費”的說明。

有媒體報道稱，撤回可能是由於交易稅費多少、該由哪方承擔等問題尚未明確。當時的競買公告顯示，拍賣成交後，與本次過戶相關的雙方需繳納的一切稅費（包括但不限於所得稅、土地增值稅、契稅等）、應補地價、土地使用費等均由買受人承擔。

據“法拍深圳”工作人員測算，因爲房源尚在寶能城有限公司名下，若被認定爲公司產權，則是二手房交易，需要繳納土地增值稅；若沒有清算，土增可以按2%-3%徵收，清算後就需要按30%-60%徵收。

有人算了筆賬，以一套建面約153平方米、起拍價1505萬元的房源爲例，若認定爲公司產權，以起拍價成交，則買受人需承擔963.9萬元的稅費，總成本約爲2469萬元，摺合稅後單價約15.9萬元，遠高於當下二手房12萬-13萬元的成交單價。

爲了促進參拍的積極性，9月20日至22日開拍的這批房源的稅費支付方式進行了更改，即買受人在墊付原產權人承擔的相關稅、費後，可憑稅務機關開據的憑據原件、墊付人收款賬戶確認書、墊付人銀行卡複印件在10個工作日內向執行法院申請退款。

也就是說，買受人實際只需承擔契稅部分，個稅和土地增值稅則由法院退回。不過，由於深圳此前沒有相關案例，外界對這筆資金的退回週期亦並不清楚，“深圳之前所有的稅費都是由買方承擔，就是因爲寶能城才第一次實行稅費各付，具體的流程我們也不清楚。”王曉律無奈道。

不明朗的退款週期也導致意向買家很難通過加槓桿的方式下場參拍。

記者通過諮詢瞭解到，當下法拍機構可爲買家提供包括購房資質與銀行流水提前預審協調、按揭擔保、稅費覈算、過戶、交稅、退稅、收房等在內的全流程服務，費用爲每套5萬元。

這期間若需要墊付稅費，全流程費用則爲房源成交價的1.5%（包括稅費墊付手續和法拍房手續費），而從該機構介紹的金融公司對接借款的話，則每日利息爲萬分之八。倘若按600萬元的稅費計算，則意味着購買人每日需支付的利息達到4800元，每月達14.4萬元。

或是爲了減輕參拍者的資金壓力，寶能城房源的保證金額度控制在70萬-100萬元之間，低於上海等地區同類型法拍房的保證金。

56套只是“前菜”

整體而言，儘管寶能城參拍門檻有所放鬆，但對買方的資金籌措能力仍是不小的考驗，而倘若能順利競拍則無異於“撿漏”。在王曉律看來，此次房源競拍的溢價不會太高，底價成交是大概率的事情，“現在這個市場賣房不是好時候，但絕對是買房的好時候”。

拍賣信息顯示，這56套房源爲寶能城（東區）三期工程B座，均爲大平層住宅，面積都在130平方米至200平方米之間，拍價在1298.13萬-1962.61萬元之間，單價約爲9.85萬元，均爲毛坯房。

據悉，當下深圳寶能城在市面上流通的大平層戶型並不多，同時待拍的三期工程B座臨江而建，佔據了整個項目最好的位置和景觀，王曉律直言，“這幾年政策限價，寶能未能按預期的價格賣，就一直握在手裏保留着。”

而除現房以及價格優勢外，寶能城還享有深圳大學附屬教育集團實驗小學及桃源中學的學區資源，得房率亦達到120%。這意味着，一套面積150平方米的房源，實際面積可能會達到180平方米。

王曉律強調，“如果市場行情好起來，9.85萬元的單價很難買到寶能城。”從拍賣日期來看，9月20日有20套房源開拍，21日亦爲20套，22日則爲16套，這批房源的競拍情況或許將成爲後續房源競拍的風向標。

截至9月23日，這56套中有50套均已成交落槌，流拍率約爲10.7%，其中有房源最高獲得28次出價，較1504.88萬元的起拍價溢價135萬。

上述56套房源只是被處置資產的一部分。今年3月初，平安銀行副行長郭世邦就曾對外透露，54億元的寶能城項目將進入司法拍賣環節，用以償還平安銀行貸款。

根據執行裁定書，在與平安銀行深圳分行的借款合同糾紛一案中，“寶能系”掌舵人姚振華、寶能地產股份有限公司、寶能城有限公司、寶能控股（中國）有限公司以及深圳六金投資有限公司沒有履行生效法律文書確定的內容，故平安銀行深圳分行申請強制執行。

深圳市中級人民法院則依法保全查封了抵押房產，即寶能城有限公司名下位於深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園共484套房產，這其中就包括三期223套大戶型住宅、四期260套商務公寓以及四期酒店一個。

故而，此次開拍的56套房源只是“前菜”，後續還將有寶能城房源進行法拍。王曉律分析稱，有了第一批房源的試水，後續上架的房源價格可能會相對高一些，“一是大家清楚了退稅流程，二是如果二拍再打八折，那麼關注度會更高，下場的人多了價格也就抬高了”。