21世紀經濟報道記者 唐韶葵 上海報道

10月10日，南京發佈了第四批次集中供地公告，共推出4幅地塊，總用地面積約11.22萬平方米，起拍總價66億元；而根據此前南京發佈的第三批次地塊出讓公告，該市第三批集中供地將於10月19日完成。換言之，第三批次地塊還沒有出讓完成，南京土拍市場又“上架”了四幅地塊，且這四幅土地集中於江北核心區。

中指院點評認爲，南京地市呈現多批次的特點，且第四批次僅拿出4幅地，分散式供地或迴歸主流。

南京並非第一個加推土地的城市。此前的9月30日，就在蘇州完成第三輪集中供地的第二天，蘇州也掛牌了20幅地塊，出讓面積約89.21萬平方米，起拍總價198.65億元。

值得一提的是，上海也在10月8日掛牌了一幅楊浦區地塊，房地聯動價達到了21萬元/平方米，突破上海已出讓地塊的房地聯動價天花板。

長三角土地市場近期略顯活躍。同策研究院研究總監宋紅衛認爲，蘇州和南京四批次供地均屬於小規模供地，通過少量優質地塊的出讓，提高房企拿地的積極性，提振城市房地產市場信心。

提升房企拿地積極性

從南京、蘇州第四批次出讓的地塊信息來看，地塊整體質量較高，從一個側面反映出這兩個城市在推動房企拿地的積極性。

回顧南京即將於10月19日出讓的第三批次地塊，分佈在秦淮區、鼓樓區、建鄴區、棲霞區、江寧區、六合區、溧水區與高淳區等，涉及河西新城、城南、鐵北、麒麟、江寧等片區；第四批次地塊全集中於江北核心區，將於11月10日出讓。

總體而言，南京三、四批次集中供地河西地塊增多，還延續了二批次土地出讓規則——所有宅地均沒有設置毛坯房銷售限價，也加大了六合、溧水、高淳三大外圍副城的土地供地。

這些地塊在出讓時不設定毛坯限價，在開發企業完成開發後向有關部門報備審覈。業內人士認爲，按程序報備審覈，也是一種定價方式，且符合南京的實際與政策穩定性的要求。

蘇州第四批集中供地最高有效地價設爲13561元/平方米，最高溢價率14.99%。此前第三批次集中供地中，蘇州競價規則取消“一次報價”，改爲“限地價+搖號”，但未有地塊觸發搖號；拿地企業以央、國企佔主導，建發、保利、華潤、象嶼等均有收穫，仁恆、金新城、常熟禾盛置業等民營企業也拿了三幅地塊。

相比南京，蘇州第四批土地上架數量多達20幅，分佈於多箇中心城區：姑蘇區1幅，吳中區9幅，相城區4幅，高新區4幅，吳江區2幅。蘇州此前優化部分區域限購政策，加上房貸利率下調等利好措施不斷，一定程度上帶動了企業與購房者的信心，但市場處於週期性調整階段，蘇州土地和新房市場熱度分化也比較明顯。1-9月蘇州新房供應面積超370萬平方米，成交超520萬平方米，同比去年同期均有所下降，當前去化週期約爲13個月。

上海也助推了一把房企拿地積極性。10月8日，上海楊浦區政府發佈了楊浦區平涼社區03B3-01地塊（平涼街道6街坊）歷史風貌保護項目實施主體公開遴選的答疑紀要。根據會議紀要內容，該地塊的房地聯動價爲21萬元/平方米，該價格也是上海自實施房地聯動價以來的全市紀錄，打破了此前長寧西郊別墅地塊16.3萬元/平方米的紀錄。

長三角土拍趨穩

熱點城市主動推地，且地塊質量較高，或對於土地市場的回暖具有一定積極作用。

實際上，從長三角地區前三季度的土地出讓數據來看，上海、南京、蘇州是排名靠前的城市。比如，上海前三季度土地總出讓金爲2943.1億，達到去年總金額（3142.9億）的94%，排名所有城市榜首。杭州以總出讓金2043.3億元位列第二；南京目前成交金額936億排名第三，蘇州排名第四。

長三角整體土拍市場趨穩。2022年1-9月，長三角地區（上海、浙江、江蘇、安徽）共成交3147幅經營性用地（不含工業倉儲，下同），同比降幅26.6%；總出讓金額13021.3億元，同比（2021年19263.3億元）減少6242.1億元，降幅32.4%。總成交建面20373.25萬平方米，同比（2021年31350.91萬平方米）減少10977.66萬平方米，降幅35%。土地成交均價6391元/平方米，同比去年（6144元/平方米）上漲247元/平方米，漲幅4%。

上海中原地產首席分析師盧文曦分析指出，各地都在推動房企拿地積極性，在土拍規則制定以及房企利潤空間的設置上有一定變化。比如上海平涼地塊中涉及歷史風貌保護板塊，成本也會比較高，但地塊容積率僅有1.4，地塊本身也沒有中小套的比例要求，未來完全可以做低密度的聯排或疊拼類產品，或者是6層的大平層戶型。從這個角度上看，開發商有較大的利潤空間。

盧文曦認爲，隨着上海新房市場價格天花板一點一點往上走，市場對價格的預期也隨之提升；同時也向市場釋放出一種信號——只要產品好，價格還是有向上提升的空間，這對未來上海新房市場的預期有很大的推動作用。

由此可見，整個長三角市場分化比較明顯，上海仍然一枝獨秀。宋紅衛進而指出，上海21萬房地聯動價地塊是舊改地塊，裏面涉及歷史風貌保護等，這種項目一般週期比較長，各種規劃審批較多，論證週期較長，時間成本較高，同時，由於涉及歷史風貌保護，建造和改造財務成本也較高，因此，指導價創新高。他認爲，在當前時間點推出這一地塊，有兩方面作用：第一就是開啓了新一輪的城市舊改的大幕；第二、爲上海市場注入強心劑，通過價格信號推動房企與購房者對於城市資產保值升值安全性的思考，不僅有利於上海未來土拍市場，還有利於整體的銷售去化。

與此同時，房企融資形勢也出現微妙變化。中指研究院監測，2022年9月房地產企業非銀融資總額爲777.9億元，同比下降32.2%，環比上升13.3%，融資形勢稍有好轉。