新京報記者 袁秀麗

12月15日，國家統計局發佈1-11月份房地產開發投資和銷售數據。今年1-11月份，全國房地產開發投資約12.39萬億元，同比下降9.8%。從數據上看，全國房地產開發投資同比降幅繼續擴大；同期，全國商品房銷售面積和銷售金額同比跌幅均超兩成。

業內人士認爲，房地產供求兩端下行壓力依然較大，需要繼續在穩樓市方面持續發力。

拿地及新開工拖累開發投資

今年1-11月份，房企拿地和新開工同比降幅擴大，進一步拖累開發投資。

據國家統計局數據顯示，今年1-11月份，全國房地產開發投資約12.39萬億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資約9.4萬億元，同比下降9.2%。同期，全國房地產開發企業房屋施工面積約89.69億平方米，同比下降6.5%；房屋新開工面積約11.16億平方米，同比下降38.9%；房屋竣工面積約5.57億平方米，同比下降19.0%。

對此，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年1-11月份，全國房地產開發投資同比降幅擴大，從1-10月份的-8.8%%擴大到-9.8%，創有記錄以來的最大累計跌幅。如果“保交樓”、風險處置進展不及預期、需求端繼續疲弱、資產價格繼續下跌，供給端投資的積極性還會受挫。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認爲，目前受持續性的利好政策影響，尤其是“三支箭”政策的影響，房企端資金面有所改善。但這種改善主要還在於“保交樓”、償還債務等，要反映到房地產開發投資指標上，還存在時滯的問題。

在開發投資增速下行的同時，房企土地購置面積增速也在下滑。國家統計局數據顯示，今年1-11月份，全國房企土地購置面積同比增速爲-53.8%。對此，嚴躍進表示，購地方面壓力也較大。而從地價方面的數據可以看到，各地在穩地市方面，其實已經拿出了好地塊來推介，側面說明供地意願非常急迫。

房企到位資金是衡量開發投資的重要指標。今年1-11月份，房地產開發企業到位資金約13.63萬億元，同比下降25.7%。其中，國內貸款約1.58萬億元，同比下降26.9%；利用外資66億元，同比下降26.6%；自籌資金約4.9萬億元，同比下降17.5%；定金及預收款約4.46萬億元，同比下降33.6%；個人按揭貸款約2.19萬億元，同比下降26.2%。

在嚴躍進看來，近期，“三支箭”政策發佈，充分體現了對於房企資金面的關注。當然，鑑於到位資金狀況還沒有實質性的改變，甚至還有惡化，所以接下來要進一步夯實四季度以來的房地產金融政策。

需求端疲軟，銷售面積同比降幅超兩成

從銷售數據來看，今年1-11月份，全國商品房銷售面積約12.12億平方米，同比下降23.3%；商品房銷售額約11.86萬億元，同比下降26.6%。截至11月末，商品房待售面積約5.52億平方米，同比增長10.0%。

對此，李宇嘉認爲，整體而言，需求端仍舊比較疲軟。主要原因是，房企風險開始向穩健經營的企業蔓延，導致市場預期再次下行，儘管“三支箭”發出，但主要集中在“保交樓”、風險處置，而民企風險爆發和市場需求疲軟疊加，再加上11月疫情再次在重點城市蔓延，導致線下購房需求受到阻礙。

“當前商品房銷售數據總體上有幾個重要的特徵，即‘跌幅兩成’‘改善跡象不明顯’‘要防範繼續惡化’。但值得肯定的是，雖然樓市的基本面非常虛弱，但總體會朝着好的方向發展。”嚴躍進表示，從房企的心態來看，若是後續資金狀況改善，那麼定價策略也會調整。從購房者的角度來看，目前房價還在下跌，且購房政策非常好，對於合理購房需求而言可以積極入市。

業內：穩樓市仍需供需兩端同步發力

綜合來看，嚴躍進認爲，房地產供求兩端下行壓力依然較大，需要繼續在穩樓市方面持續發力。

上海財經大學公共政策與治理研究院首席專家楊暢也認爲，房地產開發投資仍在回落，成爲年內最低點；作爲前置觀察指標的房地產銷售面積是年內次低點，如何進一步在下游需求端做文章，或是穩住房地產開發投資，進而穩經濟的重要考量。

展望2023年的房地產市場走勢，李宇嘉認爲，明年不改疲弱的態勢。當前，房地產全鏈條下行，要企穩仍需供需兩端同步發力。在供給端，只有“保交樓”、風險處置獲得實質性進展，才能穩定地價、房價下跌態勢。問題是，供給端能否企穩，除了“三支箭”外部輸血，關鍵要看需求端的復甦，恢復開發商的造血功能，這取決於市場預期能否好轉。