新京報訊 （記者張曉蘭）12月15日， CBRE世邦魏理仕發佈《北京寫字樓租戶普查2022》報告。報告指出，“創新”引領租戶結構演變，行業分佈將更趨多元。在企業層面，中資企業銳意進取，外資企業穩中有“升”。在區域方面，多數商務區的行業結構向更多元、均衡的方向發展。

金融業、TMT合計租賃面積佔比提升至50.8%

報告顯示，過去三年，非銀行金融和科技互聯網兩大領域的創新發展是北京辦公需求的“雙引擎”，使得金融業和TMT（數字新媒體產業）合計租賃面積佔比在三年間提升4.2個百分點至50.8%。從2022年租賃成交情況來看，金融業中的證券、基金和TMT中的軟件開發、人工智能、大數據等賽道保持活躍，而高精尖製造業、升級型傳統制造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則逆勢佈局。

世邦魏理仕認爲，近期，硬科技、實體產業等需求活躍的態勢將延續到明年。未來，北京在全國科技創新中心定位，以及新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業戰略的引導下，行業分佈將向多元化發展。

從企業層面來看，中資金融、TMT、專業服務等行業企業近年來在京不斷擴張，且對辦公品質的要求不斷提升，逐步成爲北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱。其中，中資租戶在金融街、東二環、奧體和各新興商務區更是佔有絕對優勢。

相比之下，儘管外資租戶權重有所下降，但其在北京甲級寫字樓的總租賃面積未見減少，藉助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。同時，一旦入駐高品質寫字樓，外資企業通常表現出更高的穩定性，在本次普查統計的可比甲級樓宇中，外資租戶三年間留存率達2/3。

報告指出，搬遷升級至更高品質寫字樓成爲越來愈多中資和外資企業的共同訴求，在2022年短暫休整後，新增供應在2023年將迎來小高峯，分佈於中關村、東二環、奧體、麗澤、通州等地區，市場有望繼2021年後再現租賃窗口期。

頭部租戶優勢形成，腰部租戶增長可期

值得一提的是，在2022年頭部租戶佈局趨緩之下，腰部租戶的增長更是不容小覷。

相比頭部租戶，腰部租戶具有品質要求更高、選擇範圍更廣、決策流程更短等特點。這一規模的租戶已經成爲市場的中堅力量，預計明年將進一步貢獻穩健而有力的需求。

而在過去三年，新增供應密集入市和存量樓宇“騰籠換鳥”，爲租戶選址佈局策略的落地提供了多向的選擇空間，也爲市場創造了流動性和活力，各行業租戶的新租活動和更新迭代空前活躍。受益於此，CBD、麗澤和望京的甲級寫字樓三年淨新增租賃面積位居前三；望京和奧體則成爲租戶替換率最高的商務區，三年間分別有約一半的面積更換了租戶。

分行業來看，金融業向新增供應最集中的CBD、麗澤和東二環淨流入量最大；TMT在望京和奧體的集聚度提升最明顯；而製造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則更青睞CBD和望京。多數商務區的行業結構向更多元、均衡的方向發展。

報告預計，明年中關村、東二環、麗澤等新增供應集中的商務區將對租戶需求起到開閘引流的作用，而CBD、燕莎等成熟區域的存量物業也將通過租戶調整，向市場釋放可觀的可租面積，市場有望再現“多點開花”的氣象。

對此，世邦魏理仕華北區顧問及交易服務辦公樓租戶部負責人袁慧表示：“近期全國防疫政策不斷優化，爲北京辦公需求回暖帶來重大利好。隨着各行各業復工復產，租賃、裝修等活動將重回正軌，市場重拾信心，潛在需求將得以釋放。”