記者 |王婷婷

擴大內需，需要房地產的積極參與。

12月14日，圍繞“十四五”時期實施擴大內需戰略主要目標，中共中央、國務院發佈《“十四五”擴大內需戰略實施方案》，明確促進消費投資，完善分配格局，提升供給質量，完善市場體系，暢通經濟循環五個目標，並提出了82項措施，全面促進消費、優化投資結構、推動共同富裕。

其中在衣食住行的“住”這一領域，重點強調促進居住消費健康發展，明確要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新發展模式。

這也意味着，在未來樓市政策的優化過程中，針對剛需、改善性住房需求的支持政策有望進一步完善，而針對投資投機需求的限制性政策或更加精細化。

具體來看，需加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

租賃住房市場將迎來新的機遇。此次方案明確提出，要完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口淨流入的大城市爲重點，擴大保障性租賃住房供給。

“租購同權”再被重申。比如要繼續完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。

此外，各地要因地制宜發展共有產權住房，健全住房公積金制度。

對此，58安居客房產研究院分院院長張波認爲，房地產調控的整體思路和推進方向未變，房住不炒、租購併舉的住房制度依然是重中之重。因此，雖然未來半年內房地產市場企穩回升的趨勢將更爲明確，但房價不會出現大漲，預計不同等級城市將輪動走穩回升。

從今日國家統計局公佈的最新房價數據來看，2022年11月份，各線城市房價環比總體仍然延續下降態勢，其中一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢趨緩。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，當前房地產市場預期仍然不穩，供需兩端市場信心不足，因此強調“加強房地產市場預期引導”，或更有利於市場情緒修復。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，從此次戰略實施的背景來看，三年疫情加上“三期疊加”（增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期），國內消費爲主的內需基礎受到一定衝擊，社會消費能力、潛力和預期也受到挫傷。

爲實現“十四五”目標，國家要推動一攬子促進內需戰略。“從2008年金融危機以來，由於城鎮化快速推進，擴大內需就不能偏離房地產，甚至從貢獻來看，房地產可謂是最大的內需。”

目前人均住房面積超過41平米，人均擁有1.06間，戶均擁有1.1套，高收入人羣換房需求、資產配置需求減弱。因此，接下來讓3億新市民、城市無房戶有能力支付住房需求，先租再買、漸次遞進，從而在未來升級到商品房需求是新的方向。

李宇嘉指出，此次戰略再次強調圍繞潛在需求，打造有租有買、供應低成本、低門檻的住房保障體系，降低消費門檻和成本，才能釋放消費的潛力，將潛力轉化爲能力。

“保障房也是解決新市民當前居住問題的重要舉措。”張波向界面新聞表示，共有產權和保租房是兩個有力抓手，近幾年保租房的供應量已經有了明顯增加，加之今年以來多渠道共建的方式，大大提高了保租房房源數量，有力保障了新市民的居住需求。

這類需求，對於理解後續市場潛力和房企的投資方向同樣具有啓發。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，房企要深入學習此類需求，尤其是要測算此類需求總規模、以及對供給端的影響和要求、未來如何基於此類需求創新產品和服務。唯有這樣，才能真正把握此類需求內容，積極做好轉型或探索出新發展模式。

整體而言，近年來針對租賃市場的支持政策已在全方位跟進，未來有望進一步完善，特別是保障性租賃住房的配套政策和資源有望更好地落位，長租房租購同權的相關政策亦將有實質性落位。