記者 吳典

2021年以來，爲了緩解資金壓力，避免出險，不少房企將旗下的物業管理業務擺上貨架，但伴隨着出險房企數量增多，行業流動性趨緊，賣資這條路變得擁擠且漫長。

大約半個月前，房地產融資鬆綁的“三支箭”全部射出，行業一時之間“春回大地”。

積極情緒下，曾經中斷的物業出售事項又開始被開發商提上日程。12月12日早間，旭輝對外公告稱，擬通過投標程序出售集團持有的全部旭輝永升服務股份，該股份約佔後者已發行股份總額的23.26%。

該公司不是第一家啓動物業出售計劃的開發商。據不完全統計，11月以來，包括德信服務、奧園健康、雅生活、碧桂園服務、旭輝永升服務等在內的5家物管公司皆有股權出售動態傳來。

在談及這股風潮時，同策研究院資深分析師肖雲祥告訴《國際金融報》記者，目前市場環境已經發生變化，此時出售物管業務，買家意願會更強烈，“此時市場存在上行預期，在估值上有利於資產價值的體現”。

旭輝變現

儘管市場出現變化，但開發商出售物管公司股權的出發點一如往昔——補充資金。旭輝在相關公告中直言，出售所持有的全部旭輝永升服務股權是爲了緩解資金壓力及爲業務運營提供資金。

旭輝的流動性危機始於9月。彼時，該公司旗下位於天津濱海新區、名爲旭輝濱海江來的住宅項目銷售不及預期，項目股東的信託方因此要求進行提前清算。這一要求打亂了其原本的資金安排，加之新房銷售下行、“斷貸潮”等客觀因素影響，公司資金鍊進一步承壓，繼而走向違約。

倒在黎明前的旭輝在11月初公告了境外債的重組計劃。其稱，自9月以來，銷售疲弱，行業融資困難，集團現金流惡化程度超出預期，部分融資因評級下調觸發提前兌付條款，境外債兌付壓力短期內劇增。

截至11月1日，其境外債務總額（包括銀行貸款、優先票據和可換股債券）約68.5億美元（約合人民幣477.68億元），暫停支付的款項，即到期未付的本金和利息總額（含因部份債權人按照相關融資的條款行使既有的求償權產生的款項）達到約4.14億美元（約合人民幣28.87億元）。

那時旭輝強調，即便竭盡全力，集團流動性仍可能持續承壓，無法產生履行目前和日後義務所需的足夠現金，爲解決這一問題，公司只得進行債務重組，以時間換空間，爭取長遠發展。

慶幸的是，隨着“三支箭”悉數落地，境內市場融資開始出現解凍信號，相關渠道陸續向民營房企開放。

12月5日，旭輝與郵政儲蓄銀行上海分行達成戰略合作協議，後者將爲其提供不超100億元的意向性授信額度，用於房地產貸款、個人住房按揭貸款、併購貸款、債券承銷與投資等領域；當月1日，旭輝受邀參加了光大銀行與10家房地產企業的銀企戰略合作協議簽約儀式，光大銀行將爲它們提供總額2600億元的意向性融資額度。

再往前看，旭輝還曾在11月向中國銀行間市場交易商協會表達150億元儲架式註冊發行意向，目前相關注冊工作仍在推進中，具體金額等信息以協會審批爲準。

融資渠道逐步恢復的同時，旭輝亦需要儘快恢復造血功能，出售物管業務無疑是當下能獲得大筆資金的最好選擇。

在60餘家上市物企中，旭輝永升服務是排得上號的存在。截至12月9日，該公司市盈率約爲12.79倍，躋身行業TOP 20；同期總市值爲109.5億港元，是爲數不多市值過百億的物企。

今年上半年，旭輝永升服務實現營收31.63億元，同比增長53.64%；對應歸母淨利潤同比增長33.36%至3.77億元；同期現金及現金等價物爲38.54億元。

再掀物企出售潮

目前，旭輝已正式邀請潛在投標人競投旭輝永升服務股份，但尚未與任何潛在投標人就相關股權出售事項訂立具有法律約束力的協議。也就是說，相關事項的落地依然需要等待時間驗證。

同樣處在等待中的還有德信服務。數日前，陷入流動性危機的德信中國在投資人會上透露，公司正在談判出售所持有的德信服務股權，若交易成功，在保證企業正常經營的情況下，會拿出部分資金用於支付美元債利息。

未出險的雅居樂也在通過出售物管公司股權完成變現。其計劃透過間接全資附屬公司中山雅生活以10.18港元/股的價格出售4860萬股雅生活H股，預計所得款項淨額爲4.9億港元，用於加強集團資產負債表及財務流動資金。

碧桂園服務的變現規模更高。根據公告，12月9日，由該公司控股股東楊惠妍全資擁有的必勝有限公司與J.P.Morgan Securities plc（配售代理）簽訂以二級大宗交易方式的配售協議，前者同意以21.33港元/股的價格出售合計2.37億股股份，佔碧桂園服務目前已發行股本總額的7.03%，總代價約50.55億港元。

相較之下，奧園健康的出售則更具深意。12月5日，奧園在官網發佈招標文件，公開招標出售其持有的奧園健康約2.17億股股份，相當於後者全部已發行股本的29.9%，每股面值港幣0.01元。若招標出售成功，則奧園所持有的奧園健康股權將降至約25%。

根據招標文件，奧園對投標者做出了要求，即投標者須爲由國家或政府全部或部分擁有（不少於30%）或控制的實體（無論直接或間接，或是在香港、內地或其他地方）。同時買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立戰略合作協議，內容關於舊城改造項目，而這一條件也是該招標事項達成的先決條件。

對於上述招標情況，奧園方面在接受相關媒體採訪時指出，此次按流程發佈招標通知是希望引戰進展能夠加速，推動奧園健康、中國奧園兩家上市公司儘快復牌，配合奧園的整體重組。

在肖雲祥看來，物管公司於開發商而言仍是穩定的“現金牛”，屬於較爲優質的資產，出險房企出售物管業務主要是爲了緩解流動性壓力，儘管目前成功落地的案例並不多，但受融資預期積極影響，行業流動性也存在壓力降低的預期。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則稱，從中長期來看，融資政策鬆綁對行業信心的提振難以持續，開發商的資金鍊依然需要依靠銷售市場回暖，而如今市場仍在築底徘徊，何時能夠走出底部難有定論，這種不明朗的情境下，開發商只能趁着目前市場情緒好完成變現，“等當下的利好政策消化完畢後，市場流動性還是會下去”。