21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道

在供應量收縮的基礎上，全國第四批集中供地在理性情緒蔓延中收官。

縱觀本輪集中供地，交易時間集中於今年最後兩個月，正是房企融資政策工具箱集中開啓的時期，“金融16條”、“三支箭”組合讓許多房企資金面受益。

不過，從本輪集中供地的結果回溯，情緒上的利好仍暫時未明顯傳導至土地市場。全國性房企包括萬科、保利、中海和華潤等，在投資決策上仍然審慎，主要聚焦於高能級城市及確定性強的地塊，民企拿地主體仍然罕見，各地拿地主體也以託底的本地國企爲主。

此外，城市之間分化也相對明顯，北京、深圳和杭州，有相當部分的地塊觸頂成交，而其他的多數城市，多數以底價成交爲主流。

儘管目前土地市場未有明顯暖意，但業界人士普遍認爲，隨着房企資金面好轉，加之融資端政策的支持，未來銷售端或有更進一步的政策，房企信心有望逐漸復甦，明年的表現值得期待與關注。

春天或許就要到來了。

縮量之下

第四輪集中供地推出的背景是，今年受到行業環境的影響，前三輪集中供地多數城市供地規模與預期有相當的距離，因而到了歲末，許多城市加推第四輪集中供地。

與之前的幾輪集中供地相比，多數城市第四輪集中供地供應量也有所收縮。例如，上海本輪供地共計6宗，而此前三輪均在30宗以上；廣州本輪供地也只有6宗，相比之前也有所減少；成都則推出16宗地，上一輪供地數量則爲40宗。

縮量供應之下，市場審慎依然。縱觀幾座主流城市第四輪集中供地的情況，低溢價仍是主流，僅少數城市出現較高溢價率。

北京是少數較爲受熱捧的城市。其第四輪集中供地所推出的6宗地塊中，最終1宗底價成交，3宗觸頂，土地出讓金135.22億元，平均溢價率爲10.02%。

北京本輪集中供地熱度較高，與其地塊質量有關。其中，位於朝陽區的3宗地塊成爲最熱門地塊，溢價率均達到了15%，位於朝陽平房鄉45地塊更是吸引了8家房企及聯合體參拍。

北京僅是第四輪集中供地中的“例外”。北京以外，上海、廣州和深圳等三座一線城市，土地市場的熱度保持平穩。

上海本輪集中供地推出的6宗地塊，最終成交總額爲126.78億元，平均溢價率3.69%；廣州上架的6宗則僅有一宗地塊出現溢價，更有一宗流拍，最終成交總額爲191.2億元；深圳最終也以1宗流拍，3宗觸頂收官，最終成交額爲97.27億元。

幾輪集中供地結束之後，各地的供地規模與去年相比，有較大的差距。

根據中指研究院監測，2022年1-11月，22城累計推出規模較2021年下降超五成；土地出讓金1.6萬億元，較2021年全年下降39.1%；此外，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，累計推出規模也較2021年下降超五成。

此種背景下，第四輪也並非今年集中供地的終點。

根據21世紀經濟報道記者初步統計，目前武漢、南京已經進行了第五批次集中供地，甚至武漢第六批供地計劃也已經公佈；長沙、北京等城市，也計劃進行第五批次集中供地。

誰在拿地？

四輪集中供地結束之後，房企的拿地格局也已逐漸清晰。

根據中指研究院統計，今年前11個月，房地產百強企業拿地總額1.16萬億元，拿地規模同比下降50.5%，降幅比上月擴大0.3個百分點。

而從已經結束集中供地的城市來看，目前各地的拿地主體，仍然以本地國企或者城投爲主。全國性房企中的龍頭，雖也有所斬獲，但多數不是亮眼的存在。

以四座一線城市爲例，中海在北京、深圳各有一宗地塊收入囊中；保利則在北京、廣州有所收穫；華潤置地則在深圳落下一子。

除此以外，全國性房企例如萬科、招商蛇口等，在四座一線城市的第四輪集中供地中則未見身影，取替這些過往在土地市場上馳騁的，是各地的國企與城投，例如廣州的越秀地產，深圳的深圳地鐵等。

這也印證了今年房企整體的投資趨勢。今年以來，多數全國性房企的投資額均有所減少，在投資刻度提高的前提下，他們多數對地塊質量的要求更高，這也降低了他們在土地市場上的熱情。

中指研究院的數據顯示，今年前11個月，房企權益拿地額前三的是華潤置地、中海地產和保利發展，分別爲819億元、751億元和575億元。可供對比的是，去年前11個月，保利發展、中海地產和保利發展三家的拿地金額分別爲897億元、1083億元和1119億元。

這其中，除了華潤置地保持相對穩定的投資額以外，中海地產和保利發展均有明顯的縮減。更爲明顯的是萬科，去年前11個月，萬科的權益拿地額爲1261億元，而今年同期則縮減爲233億元。

上述這些房企，本身已經是在資金面十分受益且受到偏愛的類別。之所以縮減投資，是與市場形勢相呼應的結果。

在今年萬科2022年中期業績發佈會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖就指出，萬科上半年拿地堅持量入爲出，同時重視獲取特別好的項目，特別好的項目首先要求片區市場要比較好，其次要求有把握爲客戶提供好產品好服務，最後就是要服務財務指標。

一位頭部央企負責投拓的人士在接受21世紀經濟報道記者採訪時則表示，“集中供地後我們的投資策略就是集中規劃的。哪裏的地塊質量好就去調撥資金去拿。特別今年市場行情比較平，我們的資金迴流也沒辦法跟以前一樣算得很遠，兩三個月都不錯了，所以投資這塊把握得也會比較嚴格。”

積極的信號是，在政策面利好越來越清晰的節奏下，房企明年的土地投資，或許會更加進取。

在近期萬科的臨時股東大會上，萬科董事會主席鬱亮也認爲，行業的微光在逐步變成曙光。“政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預期。”

“房地產行業再被提是支柱行業了，上一次被稱爲支柱行業還是2003年，20年之後又被看作支柱行業。這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產企業流動性問題和促進行業健康發展。”鬱亮強調。

在房住不炒的前提之下，隨着政策的加持和發力，房地產行業重回健康發展軌道，值得期待。