文/本報記者 程婕

12月20日上午，2022年最後一期貸款市場報價利率（LPR）出爐：1年期LPR報3.65%，5年期以上LPR報4.3%，均與上月持平。今年以來LPR共下調三次，其中與房貸利率息息相關的5年期以上LPR總計下調35個基點。由於很多存量房貸是每年1月1日調整當年的執行利率，明年這些客戶的利率將比今年下調0.35個百分點，每百萬元房貸每月大概可節省200多元利息。

LPR連續四個月保持不變

此次LPR按兵不動，並沒出乎市場預料。MLF利率一直是LPR的風向標。12月15日，央行開展6500億元MLF操作，操作利率爲2.75％，與上月持平，這意味着當月LPR報價基礎未發生變化。

在8月調降後，LPR已經連續四個月保持不變。今年以來，LPR於1月、5月和8月進行了三次調降，1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調15個基點和35個基點。

百萬月供節省利息200多元

與廣大購房者的切身利益密切相關的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成爲金融機構貸款定價的主要參考。根據央行披露的數據，2020年8月，存量貸款定價基準轉換如期完成。其中，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6430萬戶，轉換比例99%，其中94%轉換爲參考LPR定價。

參考LPR定價的浮動利率房貸重定價週期一般爲一年。北京青年報記者從多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價日一般分爲兩種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。有的銀行是統一規定，有的銀行可以讓客戶在兩種情況之間自主選擇。對於重定價日是每年1月1日的存量客戶，2023年適用的新利率會以2022年12月的LPR爲基礎，因此會比今年的利率下調35個基點，這意味着他們明年的月供將會切切實實變少。

前些年房貸利率較高，很多客戶的實際利率超過5%，甚至6%。這35個基點的下調會給大家節省多少利息呢？舉例來說，100萬元25年期的房貸，採取等額本息方式還貸，若今年利率爲5%，每月月供爲5845.90元，下調0.35個百分點後，明年的利率變爲4.65%，月供降爲5643.81元，每月節省利息202.09元。若今年利率爲6%，每月月供爲6443.01 元 ，下調35個基點後，明年利率降爲5.65%，月供減少爲6230.78 元，每月節省利息212.23元。

不難看出，35個基點的降息，大致可以爲100萬元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當然每位購房者的實際房貸利率會不相同，貸款期限也有差異，實際減少的利息也會各不相同。

今年房貸利率不斷下調

對於準備出手購房的人來說，今年的房貸利率不斷下降，越來越有吸引力。5月15日，央行和銀保監會調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限規定不變。9月29日晚間，央行和銀保監會再次發佈通知：符合條件的城市，可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。所謂“符合條件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整，全國範圍內的房貸利率出現明顯大幅下降。據融360最新發布的房貸利率報告， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率爲4.17%，比全國房貸利率下限高7個基點；二套房貸款平均利率爲4.95%，比全國房貸利率下限高5個基點。從降幅來看，首套房利率今年累計降幅140個基點，二套房貸利率累計降幅90個基點。

此外，11月重點監測的42個一二線城市中，27個城市的主流房貸利率執行全國下限水平；有8個城市的首套房貸目前低於4%，分別是溫州、石家莊、貴陽、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經降至3.8%。而全國首套房貸最低的城市爲清遠，僅有3.7%。

盤古智庫高級研究員江瀚指出，從今年LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長期LPR下降比較多，呈現出長短期不同的下降安排。這對於房地產市場的影響是非常深遠的。對於購房者，LPR的下降能夠降低還貸壓力，有助於提高個人可支配收入水平。而對於購房市場，LPR的下降，能夠刺激購房市場的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進更多的剛需購房者進一步進入市場。