【編者按】對於房地產行業來說，2022年註定是不平凡的一年。在經歷了行業深度調整週期後，問題房企有序出清，市場交易邏輯發生改變，政策層面不斷迭新。時至歲末，央廣網房產推出“蓄能向未來”年終專稿，回溯過去一年房地產市場交易、政策、供需、融資等多個面向，以期發現行業發展的更多動能，助力房地產業向新發展模式平穩過渡。

央廣網北京12月22日消息（記者門庭婷）2022年的房地產市場，保障性租賃住房是一大熱詞。自2021年7月2日，國務院辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》以來，各地紛紛跟進，保障性租賃住房在我國住房體系中的地位不斷增強。

伴隨着長期的政策支持，可以看到今年的保障性租賃住房供應明顯加快，330萬套（間）房源被開工建設和籌集；項目融資得到有效支持，4只保障性租賃住房REITs成功發行；企業參與到保障性住房租賃住房市場的積極性正在提升，除房企之外，關聯行業的企業也在以不同方式入局。

補貼、轉化、校企合作 多元化助推保障性租賃住房建設

根據住建部數據，截至今年10月底，全國保障性租賃住房已開工建設和籌集233.6萬套（間），佔年度計劃的98.8%，完成投資1750億元。

至此，從去年6月至今，全國已開工建設和籌集保障性租賃住房約330萬套（間），可解決近1000萬新市民、青年人的住房困難問題。

其中，黑龍江2022年通過新建、轉化、政企合作等模式籌集房源1.17萬套，超額完成年度籌集任務；河南已籌集、開工7.98萬套，完成年度計劃的91.7%。

保障性租賃住房加速建設的背後，是各地的花式助力和大量的投入。

爲加快發展保障性租賃住房，廣西加大補助資金投入，加快推進“租售同權”。今年，廣西壯族自治區本級財政配套補助資金1.75億元，新建保障性租賃住房每套補助5000元，改建每套補助3500元。截至10月25日，廣西共落實保障性租賃住房7.52萬套，發放項目認定書218份、涉及房源10.6萬套。

深圳則採用校企合作方式，建設起了“高校保租房”項目。人才安居集團旗下的南山人才安居公司分別與深圳職業技術學院、南方科技大學合作開發了2個保障性租賃住房項目，總用地面積約1.7萬平方米，總投資約10.9億元，建成後可籌集近1200套住房。

還有不少地區選擇用“轉化”的方式，通過改善租賃條件、盤活存量資源增加保障性租賃住房供應。

其中，今年12月15日，鄂州市發佈全市2022年保障性租賃住房配租相關事項公告，配租7個保障性租賃住房項目，房源共計901套，承租人租賃滿5年後，可申請將保租房轉爲共有產權住房，購買部分（不低於50%）或全部產權，已交的租金計入購房款。

深圳市住房和建設局、深圳市規劃和自然資源局則發佈通知稱，閒置和低效利用的商業、辦公、旅館（酒店）、廠房、研發用房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋可以改建爲保障性租賃住房。

公募REITs擴容 保障性租賃住房受資本青睞

在加速建設的同時，證監會、國家發改委、財政部等更是紛紛出手不斷完善各項財稅支持政策，支持保障性租賃住房發展。截至目前，相關銀行已向784個保障性租賃住房項目發放貸款1217億元。

租賃住房的融資渠道進一步擴容。繼去年6月首批9只基礎設施公募REITs正式上市交易後，今年8月華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT首批3只保障性租賃住房公募REITs正式發售，公募REITs的底層資產從產業園、高速公路、倉儲物流擴展至保障性租賃住房。11月，作爲業內首單市場化機構運營的保障性租賃住房REITs，華潤有巢REIT正式獲批，12月正式上市。

截至目前，今年成功上市的4只保障性租賃住房REITs，募集資金約50億元。從發售情況來看，保障性租賃住房REITs受到了券商及券商資管，保險、公募、私募以及銀行、信託等機構投資者的青睞。網下詢價結果顯示，4只保障性租賃住房REITs擬認購份額數量均超過100倍，其中，華潤有巢REIT的認購倍數達到213倍，吸引資金超過1200億元，刷新紀錄。

過去，由於項目回報週期長，資金沉澱壓力大，且租金回報率相對略低，房企參與保租房建設的意願不強。克而瑞認爲，華潤有巢REIT的發行爲房企開闢新的融資渠道起到了示範作用，或將吸引更多以保租房爲底層資產的公募REITs發行上市。華潤置地則表示，將以公募REITs上市爲起點，持續完善運行機制、挖掘優質資產、做好擴募儲備，以更大的作爲、更優的業績，服務國家大局，增進民生福祉，回報各方信任。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，保障性租賃住房REITs擴容，預示着未來還將有多個保租房REIT上市；市場化的長租房REITs破冰上市，將引導租賃市場良性發展。劉水強調，我國REITs發展正在加快，對企業融資、對居民投資都將有重要意義。REITs試點擴展到長租房、商業不動產，表明REITs覆蓋支持的領域正在增多，我國REITs發展正在加快，將有力支持擴大直接融資，促進金融有力服務實體經濟。

企業加速佈局 保障性租賃住房未來可期

隨着政策的推進，不少存量房被納入保障性租賃住房（“納保”）。ICCRA統計數據顯示，截至今年三季度末，全國已開業房間（長租房）中約有10.7%納入當地保障性租賃住房，環比上漲了3.8個百分點，規模合計爲100450套（間），比二季度增加了38431套（間）。

從企業性質看，納保比例超過20%的企業共10家。其中，安居瑾家納保比例爲100%、星河控股集團納保比例爲85%、大悅樂邑納保比例爲84%，華潤置地有巢、萬科泊寓等以房企爲主導的長租房品牌也位列其中。此外，龍湖集團也在加大對保障性租賃住房的建設。據介紹，龍湖冠寓創立6年來累計開業房源超11萬間，在北京、重慶、天津等12個城市落地40餘個保障性住房項目、開業房源近2萬間，另有約4萬多間房源在納保申請途中。

ICCRA在報告中指出，從納保企業性質可以看出，國有企業在保障性租賃住房發展中的領頭羊作用。同時，星河控股集團等企業較高的納保比例，不僅體現出了保障性租賃住房籌集渠道的多元化和運營主體的多樣性，也顯示出市場對於發展保障性租賃住房的信心在不斷提升。

存量房之外，越來越多的企業加入到保障性租賃住房項目的建設之中。11月29日，中國核建發佈關於接待投資者調研情況的公告。在公告中，中國核建表示，公司承攬了一些商業地產和政府保障性住房建設業務。中國核建指出，目前的發展方向主要集中在新能源、地方基礎建設和工業安裝領域，在地方保障性住房領域也會有所佈局。

據中信證券估計，“十四五”期間全國新增保障性租賃住房將在800萬-900萬套之間，新增建築面積或在4億-4.5億平方米，開發投資將在1.7萬億-1.9萬億元。住建部數據顯示，全國計劃建設籌集約870萬套（間），預計可解決2600多萬新市民青年人的住房困難。

業內人士認爲，隨着政策的逐步完善，土地、稅收、金融等方面支持力度加大，多主體多渠道發展格局的基本形成，保障性租賃住房已經是房地產市場未來發展不可忽視的增長點。