穩信貸保交樓保障房地產市場健康有序發展

房地產市場金融支持政策密集出臺

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鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，金融機構要按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

□ 本報記者 周芬棉

在堅持房子是用來住的、不是用來炒的前提下，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產融資合理適度，人民銀行和銀保監會近日發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》），以維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

房地產市場的發展不僅關係到開發商、承建商、發包商、購房者各方利益，還關係到廣大從業人員就業，爲保障房地產健康有序發展，不僅兩部門發佈《通知》，多部門都爲此紛紛出臺相關政策。

支持優質房地產企業

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，目前，房地產市場仍處於深度調整階段，行業併購重組增多，小房企將逐步退出，只有優質企業能夠存活下來，這也是金融支持的重點所在。

西北政法大學教授強力說，金融支持的不僅有開發商，還有建築企業等，但都要堅持市場化法治化原則，保障資金安全。

《通知》明確，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，金融機構要按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目併購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼併收購受困房地產企業項目。

穩定建築企業信貸投放。鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建築企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建築企業融資連續穩定。

事實上，提供金融支持並不僅僅有銀行信貸投放一條路。中銀律師事務所高級合夥人劉曉宇說，自2018年起，針對部分房地產企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取“三支箭”的政策組合，支持房地產企業拓展融資。

今年11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發佈《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行自主決策與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，此舉措有效解決了房地產企業面臨的資金流動性問題。

11月8日，中國銀行間市場交易商協會發布信息稱，繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。

《通知》提出，保持債券融資基本穩定。支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構爲財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

做好保交樓服務工作

《通知》支持個人住房貸款合理需求。強力稱，這一項政策是以前就明確的，並無實質改變，要支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

但是，如果房子已售因資金短缺無法交付，對於急需住房的消費者來說，只能是“望房興嘆”。故此有保交樓一說。

據劉曉宇介紹，今年10月國務院辦公廳印發的《第十次全國深化“放管服”改革電視電話會議重點任務分工方案》，要求用好用足政策性開發金融工具額度和80000億元新增信貸額度，優先支持專項債券項目建設，保交樓、防爛尾、穩預期。

《通知》細化此項要求，提出積極做好保交樓金融服務。支持開發性政策性銀行提供保交樓專項借款。支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經複覈備案的借款主體發放保交樓專項借款，封閉運行、專款專用，專項用於支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

鼓勵金融機構提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障後，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行，按照市場化、法治化原則，爲此專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

爲做好保交樓金融服務，《通知》提出各項具體舉措，包括細化借款與還款等，在嚴躍進看來，這些正是《通知》的亮點所在。

《通知》明確，新增配套融資的承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產負債應經地方政府組織有資質機構進行審計評估確認，並已制定“一樓一策”實施方案。按照“後進先出”原則，項目剩餘貨值的銷售回款，要優先償還新增配套融資和專項借款。

對於商業銀行按照《通知》要求，自《通知》印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷後的承貸主體按照合格借款主體管理。對於新發放的配套融資形成不良的、相關機構和人員已盡職的，可予免責。

拓寬多元化融資渠道

在ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然看來，早在2017年，我國就提出租購併舉。隨着保障性租賃住房的全面入市得到有效落實，有效緩解了一線城市和部分省會城市的高房價現象。基於此，當時就提出過鼓勵金融機構，特別是銀行、保險公司進入住房租賃市場。

《通知》提出兩條舉措，加大住房租賃金融支持力度。首先是優化住房租賃信貸服務。引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。

鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，爲各類主體收購、改建房地產項目用於住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。商業地產改造爲保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書後，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

其次是拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。《通知》明確，支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用於租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用於增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。

趙然說，證監會近日提出研究推動公募REITs試點向市場化的長租房和商業不動產過渡，相信這一舉措會極大提振市場信心。

趙然認爲，《通知》的兩條舉措，分別可以從供給端吸引更多的資金特別是險資進入市場，從需求端可以由銀行適度推出租金貸，鼓勵新市民、青年人租房子，這對平抑房價、促進房地產市場高質量發展具有明顯作用。