記者 吳典
以5.05億元的價格拍下市值超7億元的歷史建築，外界好奇這位資金雄厚的買家背景，亦好奇其“撿漏”後的後續安排。
上海市虹口區四川北路上有這麼一處老建築，它始建於1935年，由英國五和洋行著名設計師設計，外形酷似網紅景點武康大樓。
建成以來，其經歷了戰爭年代的炮火紛飛，也見證了和平年代的興旺與繁榮。87年後的今天，這處被譽爲上海“活化石”的歷史保護建築通過法拍平臺尋到了新的歸屬。
12月22日，位於四川北路71號的2幢房產（下稱“德鄰公寓”）二拍落槌，競買人H0950以約5.05億元的價格將其收入囊中。這一價格較11月初5.61億元的起拍價下降了約5600萬元，相當於市場估值的72折。
以5.05億元的價格拍下市值超7億元的歷史建築，無論怎麼看都是一筆頗爲划算的買賣。外界好奇這位資金雄厚的買家背景，亦好奇其“撿漏”後的後續安排。
買家是誰？
相較於其它動輒上億的標的，這樁交易的神祕色彩不算濃重。根據競買信息，H0950的背後是A股上市公司尤安設計，該公司是這場法拍唯一的出價人，亦是唯一一位報名的買家。
尤安設計成立於2004年，並在2021年4月20日成功登陸創業板。公司主要從事建築設計業務的研發、諮詢與技術服務，通過招投標和客戶直接委託兩種方式承接業務，作品涵蓋城市規劃、超高層建築、城市綜合體、城市更新等多個領域，譬如上海虹橋世界中心、長沙綠地星城光塔、廣州?廣物魚珠產城綜合體、南昌VR科創城等。
從年報中披露的信息來看，尤安設計偏愛與有着國資背景的企業打交道，中海地產、萬科集團、中國金茂、保利集團、綠地控股等TOP級開發商都是其下游穩定客戶，其中綠地控股更是常年佔據着第一大客戶的位置。
2021年，尤安設計來自前五大客戶的銷售金額合計約爲4.85億元，佔年度銷售總額比例爲50.73%；來自綠地控股的銷售額爲3.01億元，在年度銷售總額中的佔比達到31.51%。
隨着房地產市場下行，大客戶綠地控股開始出現險情，尤安設計的業績亦出現大幅下滑。
今年上半年，該公司營收同比下滑51.76%至2.23億元，對應歸母淨利潤同比下滑104.7%至-0.07億元。也或是受此影響，公司選擇以上市募集資金來參與此次競拍，金額不超5.6億元。
去年4月，尤安設計以每股120.8元的價格發行普通股（A股）2000萬股，共募得資金淨額約22.67億元。根據規劃，這些資金將用於“總部設計中心擴建項目”“總部基地升級建設項目”“研發中心升級建設項目”以及“補充流動資金”等五項用途。
不久前，公司監事會通過議案，擬變更“總部基地升級建設項目”“總部設計中心擴建項目”“研發中心升級建設項目”的實施地點，調整內部投資結構。
變動的原因是尤安設計準備競拍德鄰公寓，若競拍成功，其將完成有關物業的後續改建修繕，而這部分資金與上述三個募集資金投資項目原計劃使用的物業購置、建安工程及配套設施、設備的總投資額大致相當，故全部使用該部分資金解決。
對於競拍的緣由以及後續安排，尤安設計相關人員在採訪中告訴《國際金融報》記者，競拍是出於總部建設的考量，如無意外，公司後續會將上海總部遷至德鄰公寓，“現在寶山區那邊的總部是租的”。而對於搬遷時間，該人士則表示要等到相關流程走完後才能知道。
因何拍賣
根據評估報告，德鄰公寓建築面積爲15573.19平方米，土地面積4433平方米，土地類型爲商業以及辦公，其中商業使用年限爲2006年2月23日至2046年2月22日，辦公爲2006年2月23日至2056年2月22日。
據悉，該公寓原爲5層鋼筋混凝土結構，建國後又加建一層，共爲6層。一個瑕疵是，目前房產一樓被順豐速運香港路業務部佔用，部分房產被原持有人上海摩碩投資有限公司（下稱“摩碩投資”）用於辦公。
考慮到這一點，徐州市中級人民法院已張貼公告，要求房產使用人限期遷出，若逾期未能自行遷出的，法院將依法強制騰空，交付時間可能有所延遲。也是因此，尤安設計將“總部基地升級建設項目”的計劃完成時間延期至2024年4月13日，使三個募投項目的實施週期保持同步。
除了上述瑕疵外，尤安設計還需按照保護要求承擔對德鄰公寓的相應保護義務。
公開信息顯示，該公寓原是解放前上海第一批白領居住區，匯聚了來上海灘“淘金”的歐美貿易商、軍火商與金融大亨，還曾在抗戰期間被日軍佔用作憲兵隊司令部，抗戰勝利初期曾作國民黨淞滬警備司令部駐地。
1947年，上海信誼藥廠遷入此地，將其作爲藥廠的車間和綜合辦公樓使用，直到2004年才徹底遷出。2005年10月31日，上海市人民政府將其列入第四批優秀歷史建築，保護要求爲三類，重點保護建築的南、西、北立面；保護建築入口門廳、樓梯間、天花線腳、水磨石地面、水磨石牆面等其他特色裝飾。
據媒體報道，由於原承租方進行違法施工，德鄰公寓曾受到破壞，當時的產權單位無資金進行修繕整改，後經政府協調將其產權轉讓給了摩碩投資，負責原被破壞的重點保護部位的恢復性修繕工作，並於2019年完成驗收。
同年11月，德鄰公寓曾被掛牌出售，彼時售價爲8.5億元，但並未有買家接盤；今年6月13日，上海聯交所通過官方微信發佈了關於德鄰公寓資產轉讓的信息，試圖以此尋找意向投資人。
兩次失敗後，該建築便流入了法拍平臺，原因是摩碩投資涉及借款合同糾紛，以其作爲抵押擔保。
這處歷經風霜的歷史地標建築終於在第二次法拍中遇到了新主人。
