21世紀經濟報道記者 孔海麗 北京報道

12月26日，北京的通勤情況明顯復甦，北京網友戲稱這是個“全面復工復產的週一”。隨着“陽康”羣體迴歸辦公區，寫字樓裏也重新熱鬧起來。

彷彿是一種寫照，這一年，在經歷了互聯網企業退租潮、疫情干擾之後，伴隨着“外資抄底”、“房企拋售”等輿論聲音，北京辦公樓市場也度過了“深度調整”的一年。

高力國際數據顯示，寫字樓市場變化包括但不限於：2020年北京寫字樓市場空置率達到19.4%，創近10年新高，寫字樓市場的租金水平降幅達到8.4%，同樣創下近10年新高；2021年，北京寫字樓市場全年持續去化，年度淨吸納值突破114萬平方米，創歷史新高；2022年，由於第二季度和第三季度淨吸納量都是負值，北京寫字樓市場年度淨吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。

辦公樓市場的表現一定程度上可以被視爲區域經濟發展的“晴雨表”，北京辦公樓市場2022年的深度調整背後也是產業結構調整的折射。前述機構認爲，隨着疫情防控的優化，疊加房地產行業利好政策密集釋放、互聯網平臺企業在創造就業機會方面的作用被寄予厚望等，北京辦公樓市場的信心和需求將迎來複蘇，市場或將強勢迴歸。

互聯網企業退租潮

2022年，互聯網企業擴張停滯、頭部互聯網公司辦公面積整合等因素，深刻影響了北京辦公樓市場的格局。

回溯可以發現，近3-5年，以互聯網平臺企業爲代表的新興產業不斷成長壯大，帶來了大量新增需求。

高力國際提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示，2021年，北京辦公樓市場總淨吸納量高達290萬平方米，創造了有歷史記錄以來的新高。

這其中，互聯網科技企業的需求最爲強勁，在超過5000平方米的大宗租賃成交中，該行業在全辦公樓市場一共租賃了超過130萬平方米的辦公面積。

但2022年年初以來，互聯網監管全面深化，頭部互聯網企業的快速擴張戛然而止，長期受益於互聯網企業擴張的產業園市場，隨之出現明顯調整。

僅2022年第一季度，產業園市場就出現快速降溫，互聯網科技企業租賃成交佔比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交佔比，擴張速度明顯大幅放緩。

全年來看，互聯網科技企業的租賃成交面積大幅縮減至不足30萬平方米，只有上一年的23%。高力國際華北區董事總經理嚴區海告訴21世紀經濟報道記者，“如果不是金融行業對於北京辦公樓市場的需求支撐，今年的辦公樓市場行情將會更加困難。”

2022年互聯網企業聚集的北部市場中，中關村、上地及望京-酒仙橋區域，空置率均持續走高。其中，望京-酒仙橋2022年第三季度甲級市場空置率同比上漲了9.7個百分點，達到了18%；中關村的空置率在近15年首次攀升至10%。

2022年市場行情的急轉直下受到多種因素的綜合影響，需求不足和退租面積增多是直接表現，而作爲創造最多增量需求的行業，互聯網科技企業的辦公需求大幅萎縮是其中一個重要原因。

高力國際華北區研究部負責人陸明表示，互聯網科技行業進入轉型期，主力租戶行業的需求調整將大幅增加未來市場的不確定性。一方面，互聯網科技行業發展環境出現變化，流量紅利消失，行業進入轉型期；另一方面，部分互聯網頭部企業完成大面積租賃後進入辦公空間面積整合期，這些都將影響辦公樓市場的整體格局。

“就互聯網科技企業而言，整體政策環境已經進入常態化監管階段，自身行業的流量紅利消失，頭部平臺已經將注重新增用戶轉變爲重視存量用戶的留存，客戶留存率和客單價的增長已經成爲更重要的經營指標。” 嚴區海補充說，“當自身經營壓力增加，收入增速放緩的時候，就算沒有行業監管政策出臺，互聯網企業也已經走到了要直面轉型的重要時刻。”

“不過，隨着政策設置好發展的‘紅燈’和‘綠燈’，行業將迎來更加平穩健康的發展階段，以互聯網科技爲代表的數字經濟企業仍將是未來5年辦公樓市場最主要的需求來源。”嚴區海表示。

辦公樓市場或強勢迴歸

回顧商業地產的2022年，一個避不開的話題是“外資抄底”。

有市場人士將黑石、凱德、鐵獅門等外資企業在中國收購商業辦公、長租公寓、倉儲物流的動作，解讀爲“外資抄底中國房地產”。

實際上，這種說法並不準確。高力國際、戴德梁行和仲量聯行的數據均顯示，2022年外資公司在中國樓市的投資金額並未大幅增加，投資比重也沒有明顯上升。

而具體到北京市場，也未出現“外資抄底”的現象，凱德七折拍下博瑞大廈作爲個案，這種趨勢並不可持續。

高力國際資本市場及投資服務副董事閆寒告訴21世紀經濟報道記者，截至目前，北京大宗交易市場的成交金額約爲250億元，同比去年600億交易額有所下降，交易業態以寫字樓爲主，自用和投資性客戶基本對半分，“其中，外資投資佔比下降是逐年下降的，今年全年外資投資佔比應該低於30%，對比過去幾年，數據確實是低了一些。”

“而且北京的抄底機會基本上很少。”閆寒表示，北京的資產相對來說保值性較高，真正的抄底機會並不多。最近市場上出現了一些外資購買北京商業項目的行爲，可能是個別項目因爲特殊原因出現價格鬆動，但從整體市場來看，並沒有看到價格鬆動的跡象。

價值韌性較高的北京辦公樓市場，2023年也或將跟隨經濟運行趨勢迎來複蘇。

2022年第四季度，市場等來了“優化疫情防控，放開經濟活動”的政策暖意。年末的中央經濟工作會議已經明確了2023年的重點工作部署，突出了穩增長、穩就業、穩物價工作的重要性，目的在於推動經濟運行整體好轉，大力提振市場信心。

在產業政策方面，不僅深處困局的房地產行業迎來了“三支箭”，互聯網平臺企業也在中央經濟工作會議中被寄予厚望，期待未來平臺企業向高精尖技術創新領域發展，能夠創造更多就業。

陸明表示，宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啓辦公樓市場需求的關鍵所在。

展望2023年的市場走勢，高力國際認爲，需求側持續回暖可期，但空置率上漲也因客觀因素而無法避免。

嚴區海預計，疫情對於2023年的影響將在一季度之後逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨着市場轉好預期的增強，企業擴張的意願也會持續改善，有助於辦公需求的釋放。

與此同時，2023年，北京辦公樓市場供應量的增加會在一定程度上拉高空置率。2023年有超過64萬平方米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有近40-50萬平方米的待退面積。特別是北部互聯網科技行業集聚的子市場，2023年依然會面臨供大於求和企業持續退租的影響。

“十四五”期間將是深化產業結構調整的關鍵時期，而互聯網企業的轉型只是整體產業結構調整的一個縮影。高力國際認爲，當頭部企業開始調整，而後續的行業生力軍還不足以支撐經濟和行業發展的時候，就會形成行業發展的空檔期，這個時期也是辦公樓市場發展環境的複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。“辦公樓市場作爲產業變革的承載地，見證並享受了產業興盛帶來的發展紅利，同樣也需要被動地去承受產業變革帶來的陣痛，陪伴企業共同成長。”陸明補充到。