記者 |王婷婷

2022年的全國土拍市場出現了一些新變化。

受市場持續低迷、企業資金承壓等因素影響，去年有近四成百強房企全年投資暫停，而不少過去在激烈土地爭奪中毫無機會的本土“草根房企”，紛紛登場並有所斬獲。

長期以來，國內土拍市場屬於大型品牌房企的主陣地，鮮有中小房企能拿到入場券。但去年地產行業下行壓力持續，房企銷售去化艱難疊加金融收緊，不少房企相繼陷入流動性危機，拿地積極性普遍較低。

民營房企陣營裏，除深耕江浙的本土房企濱江集團和全國性佈局的龍湖集團外，頭部民營房企基本在土拍市場銷聲匿跡。此間民企雖集體隱身，仍有不少區域民營房企表現突出，在行業調整期伺機出動，積極補倉。

該現象在長三角地區表現更甚。比如去年佳運置業在上海三奪宅地，寶華、同進置業等也在上海各有落子，偉星置業則在合肥擊敗保利、龍湖、信達、金茂等一衆大牌開發商拿得地塊，南京佳祺建設、南京明月建設等在南京也有所斬獲。

同策研究院資深分析師肖雲祥向界面新聞表示，本土“草根房企”因爲多年身居一隅，對本土市場更爲了解，公共關係、品牌影響力、客戶需求和成本控制等方面更有優勢，拿地底氣也更足。

本土“草根房企”初露鋒芒

在全國土地市場風向標的上海，以佳運置業、寶華集團、中建大椿等本土民企逐漸嶄露頭角。

去年12月9日上海開啓第四輪土拍，上海佳運置業擊敗一衆實力房企如招商蛇口、國貿、建發、華髮、象嶼地產等的圍攻，以溢價9.5%將寶山顧村地塊收入囊中，至此在上海斬獲第3幅地塊，共計投資40.3億元。

在國央環伺之中，寶華集團亦突出重圍，先是在2022年7月摘得普陀桃浦科技智慧城板塊1幅商住地塊，9月又獲取該板塊1幅純宅地，且兩度皆爲獨立獲取，共出資67.77億元。

作爲上海本土房企，寶華重金拿地的背後是公司面臨土儲不足，不得不在土地市場迴歸冷靜之際積極補倉。據其官網信息，截至目前，該公司共有在建樓盤4個，其中寶華·家天下位於浙江紹興市上虞，寶華·海貝沙灘位於浙江舟山桃花島，上海則僅有七寶項目及二輪供地中摘得的桃浦項目。

在去年上海土拍中，還出現了一些此前出現頻率較低的區域中小房企，比如亞倫地產、中建大椿、宸嘉發展以及同進置業等。

以總部位於上海、成立不足兩年的宸嘉發展爲例，在今年上海首批集中供地中，宸嘉發展聯合體以底價63.7億元競得了單價最高的普陀長風社區地塊。

蘇州、杭州、南京以及合肥也不乏類似景況，區域中小型房企成功站上土地大戲臺。

在蘇州，除品牌民企積極參與拿地之外，蘇州本土中小房企參與度也開始活躍。如在第四輪土拍中，蘇州嘉盛聯合天鴻偉業和斜港置業聯合競得吳中區地塊和高新區地塊，成爲爲數不多的本地民企競拍代表。

安徽本土房企偉星置業也在過去一年開啓了逆勢拓儲之路。去年10月18日，偉星置業在與保利、龍湖、信達、金茂等一衆大牌開發商的競奪中勝出，以15%溢價率以及滿分競品質的條件摘下合肥肥西區一宗宅地。

查詢發現，偉星不僅在合肥連續2年拿得13宗地，拿地金額高達113億元，並在2022年強勢進駐南京市場，先後以21.2億元、23.8億元的總價摘得軟件谷G43和大校場G65地塊。同時，在2022年年初首進寧波，偉星置業以總價21.76億元、溢價率14.77%摘得寧波鄞州區地塊。

當多數民營房企還在艱難度日，母公司偉星集團靠紐扣起家，背靠偉星股份和偉星新材兩大上市公司的偉星置業，卻在熱點城市“跑馬圈地”，走進全國房企拿地排行榜，以152億元的拿地金額位居2022年房企拿地排行榜第18位。

在南京的第三批次土拍中，南京佳祺建設集團和南京明月建設集團也成爲斬獲地塊的本土中小微民企，分別作價1.14億元和5.45億元。

肖雲祥認爲，較之部分大型國央企或是全國性的民企相比，本土民企資金實力並不佔優勢，但從開發模式來看，不同於大型房企的多項目多區域的魚骨式開發模式，本土中小型民營企業以採取少項目的滾動式開發模式爲主，也意味着這些企業的資金使用更集中。

另外，本土草根房企負債壓力一般不會太高，量力而行的投資對其資產負債率產生的負面效應不高。以佳運置業爲例，該公司幾年拿一次地，長期保持着較慢的開發節奏，現擁有總資產48億元，淨資產36億元，資產負債率25%。

長三角市場的“民企之光”

長三角市場的重要性及市場活力在此凸顯。

克爾瑞數據顯示，2022年百強房企的投資金額82%集中於一、二線重點城市，並形成以“重點城市+長三角”爲主的投資分佈格局，房企在長三角區域的拿地宗數高達246宗。

當市場分化加劇，長三角城市反而憑藉需求穩、位置佳等優勢，受到一衆房企青睞，攬金能力突出。從各城市羣拿地金額來看，長三角地區領跑全國，根據中指研究院統計，2022年長三角TOP10企業拿地金額2483億元，居四大城市羣之首。

並且，長三角城市穩坐“房企投資力度最大”區域，連續兩年房企在長三角地區的投資佔比均超過40%。

分城市來看，土地成交金額TOP20的城市中，長三角經濟圈佔據近半席位。其中，杭州、上海穩居全國前二，土地出讓金均超過2000億元以上水平。

其中，民企在長三角城市的拿地活躍度一直很高。比如濱江集團，2022年拿地金額爲403億元，位居長三角企業拿地金額榜首。全年斬獲的41宗地塊，其中就杭州佔據了38宗。

在2022年杭州第一批次土拍中，濱江集團以總價184.35億元拿得11宗地，成爲首批土拍最大贏家。到6月的第二批土拍，濱江與合作伙伴再斥資224.51億元斬獲12宗地塊，成爲此輪土拍收穫最大的房企。

在第三輪土拍中，超過50%的地塊由杭州本土民企收入囊中。除濱江集團外，綠城也以總價80.9億元奪得兩宗地。此外，本土中小民企表現也較積極，坤和、中豪、聖奧、傑立等均有拿地。

不只是濱江集團將杭州作爲公司發展的重點區域。中指研究院數據顯示，杭州2022年1-3批次的民企拿地金額佔比分別爲39%、67%和34%，到年末的第四批次則達到92%。

去年下半年，蘇州的土地市場的本土中小房企參與度也逐漸活躍。

10月31日，蘇州第四批次集中供地收官。18宗地產生24家不同的企業，既有蘇高新、創元、恆泰、建屋等蘇州市級或區屬國資企業，也有朗詩、路勁、龍湖、上海中鷹等7家民營企業參與競拍並獲得地塊，民企參與地塊宗數佔出讓土地總數的40%。

肖雲祥表示，整體來看，即便是在市場低迷的情況下，得益於城市居民收入、產業發展、人口導入等因素，以長三角爲代表的核心城市仍然能持續受到關注。

“這與長三角城市的集中供地調整有關，在市場下行期選擇推出大量優質地塊，使得市場信心有所迴歸，民企拿地積極性提高。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴界面新聞。

不過，在盧文曦看來，區域民營“草根房企”大舉拿地更多的是特殊時期的偶然事件，不具備必然性，整體趨勢仍然會以頭部房企拿地爲主。新的一年，隨着更多龍頭企業獲得銀行授信，勢必會反映到拿地動作裏。

肖雲祥持同樣的觀點。“2023年會有本土中小房企繼續參與到土拍中，但隨着市場和融資面的回暖，大房企資金優勢會更明顯，本土小房企與大型房企共同角逐的場景會變少。”