1月5日，人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱《通知》）。

《通知》提出，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

兩部門指出，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利於支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

接受證券時報記者採訪的專家表示，《通知》的出臺，意味着首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤，既有利於地方政府和金融機構“因城施策”，也將降低購房成本，更好地支持剛性和改善性住房需求。近段時間房地產市場仍較爲低迷，短期內或能看到更多城市的首套房貸利率將延續此前水平或進一步下調。

對2023年房地產市場走向，住建部部長倪虹也有最新表態。他在接受央視新聞記者採訪時表示，對於購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對於購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對於購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳爲美好生活去奮鬥。

根據新房銷售價格連降3個月評估是否階段性放寬

《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

按照《通知》規定，2023年一季度各城市的首套住房商業性個人住房貸款利率政策將根據2022年9月-11月當地新建商品住宅銷售價格環比和同比是否連續3個月均下降來決定。

《通知》提出，對於評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照“因城施策”原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

《通知》還提出，對於採取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

“建立動態調整機制，意味着現在首套住房貸款利率政策和市場具體表現掛鉤。”仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對證券時報記者表示，《通知》的出臺，有利於支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

更多城市有望下調首套房貸利率下限

此前，人民銀行、銀保監會在2022年9月29日發佈《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱“930政策”），明確對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。據中指研究院統計，該政策發佈後，武漢、天津、溫州等多個城市首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執行截至2022年12月31日。

本次《通知》是對“930政策”的接續。《通知》指出，人民銀行、銀保監會決定在階段性調整差別化住房信貸政策的基礎上，建立新發放首套住房商業性個人住房貸款利率政策動態調整長效機制。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前，多個城市房地產市場調整壓力較大，價格仍處於下跌通道，短期符合條件可以下調或取消房貸利率下限的城市數量較多。

根據人民銀行、銀保監會規定，全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限按照不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點設定，當前爲4.1%。

“首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，而非首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。”招聯金融首席研究員董希淼對證券時報記者表示，在當前房地產市場較爲低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數銀行對多數客戶將實際執行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%—4.1%。

住建部部長：對購買首套房的要大力支持

對2023年房地產市場走向，住建部部長倪虹在接受央視新聞記者採訪時表示，對於購買第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率該降的都要降下來。對於購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對於購買三套以上住房的，原則上不支持，就是不給投機炒房者重新入市留有空間。同時，增加保障性租賃住房的供給和長租房市場的建設，讓新市民、青年人能夠更好地安居，讓他們放開手腳爲美好生活去奮鬥。用力推進保交樓保民生保穩定工作。着力化解房企風險，提高住房建設標準，爲房屋提供全生命週期安全保障。合力整治房地產市場秩序，讓人民羣衆放心買房、放心租房。牢牢抓住讓人民羣衆安居這個基點，以努力讓人民羣衆住上更好的房子爲目標，從好房子到好小區，從好小區到好社區，從好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、管理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。

倪虹表示：“我對2023年住房城鄉建設工作還是充滿信心，我對房地產市場企穩回升，我還是很有信心。”

改善房地產需求端是今年重心

從中央經濟工作會議提出“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”到日前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出“支持房地產市場平穩健康發展”。普遍觀點認爲，2023年房地產市場將着力於需求端的改善。

董希淼指出，從2022年金融數據看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意願和能力仍然不足。

他認爲，2023年要從房地產需求側發力，提振居民購房消費意願和能力。應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快採取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施進行優化。對住房信貸政策，二套住房貸款利率下限也應進行適當調整。對限購政策，可考慮適當放開一、二線城市限購政策，允許結清貸款的居民購買第三套住房。

隨着更多房地產市場支持政策落地生效，龐溟表示，預計2023年上半年尤其是二季度房地產市場銷售將出現較爲明顯的回暖勢頭，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更爲暢通，銷售端、融資端、投資端數據將逐步呈現企穩反彈態勢。