【環球網財經報道 記者 王楠】在房地產市場深度調整、行業格局重構的2025年，房企的發展模式正經歷從“增量開發”向“存量運營”的關鍵轉型。龍湖集團控股有限公司（以下簡稱“龍湖”）近期公佈的2025年未經審覈營運數據顯示，其經營性業務展現出的強大增長韌性與戰略價值，成爲集團穿越週期、穩健前行的重要壓艙石。

經營性收入逆勢創新高，戰略支柱地位凸顯

公告顯示，2025年全年，龍湖集團累計實現合同銷售金額631.6億元。更爲亮眼的是，在市場整體承壓的背景下，集團實現經營性收入約285.4億元（含稅），創下歷史新高。其中，運營業務收入約151.9億元（含稅），服務業務收入約133.5億元（含稅）。經營性業務的強勁表現，正精準印證了龍湖管理層在2024年中期業績會上所明確的戰略方向——將運營及服務業務打造爲公司的“增長盤”，以應對存量時代的轉型訴求。

與受市場波動影響較大的開發業務相比，經營性業務因其可持續的現金流和利潤貢獻，正成爲龍湖業績結構中愈發穩定的基石。華泰證券在其研報中指出，龍湖商業地產的重定價空間、科技賦能下的服務業務成長性以及市場出清格局下的開發修復動能等價值仍有待釋放，對公司表示看好。

作爲運營業務的核心引擎，龍湖商業投資展現出極強的戰略定力。2025年，龍湖商業如期新增運營13座購物中心，截至年末，累計運營商場已超百座，覆蓋全國26座高能級城市。這不僅意味着佈局規模的持續擴大，更代表着網格化佈局的深化，爲租金收入的逆週期增長奠定了堅實基礎。數據顯示，2025年1-12月，由商業投資與資產管理組成的運營業務，累計實現運營收入151.9億元（含稅）。

過去一年，龍湖商業在“精細運營”與“產品迭代”上雙向發力。一方面，通過打造“天街廟會”、“天街歡樂季”等原創營銷IP，融合超級場景與在地文化，成功在線上線下流量爭奪中塑造獨特的體驗優勢，驅動客流與營業額增長。另一方面，持續推動存量頭部項目改造煥新，如歷時600余天完成全面升級的重慶北城天街，以及通過開闢“山谷”立體街區重塑空間價值的蘇州獅山天街，均以“首店經濟”和場景革命鞏固了項目長期競爭力。在新開業項目上，武漢濱江天街以“公園式超級綜合體”和TOD模式成爲旗艦標杆，重慶江岸天街則以創新的“浮島中庭”和“南岸集市”打造了遊購新體驗，顯示出龍湖商業“一店一策”的差異化經營能力。

資產管理航道則聚焦構建“投融建管退”的全週期能力閉環，成爲龍湖第二增長曲線的重要動能。其旗下長租公寓品牌冠寓，截至2025年底已開業房源規模穩居行業前列。通過對早期項目煥新改造及持續推出4.0升級產品，冠寓不斷提升產品力與出租率，優化資產盤面。更值得關注的是，龍湖資產管理在2025年創新推出了活力街區品牌“歡肆”，並在成都、合肥、杭州、上海四城成功落地。“歡肆”通過“品質公寓+街區商業”的混業經營模式，實現了居住與消費流量的閉環互哺，爲中小體量存量資產的盤活提供了全新範式，展現了龍湖在多業態資產管理與價值重塑上的深厚功力。

科技賦能智慧服務，多業態拓展構築業績基石

龍湖的服務業務板塊，以龍湖智創生活爲核心，正從傳統的物業管理服務商，向智慧城市生活服務商全面升維。其核心競爭力源於兩大支柱：全場景的服務能力與行業領先的科技賦能。

龍湖智創生活已形成住宅、商業、寫字樓、城市服務等13類業態的全場景服務能力。2025年，其業務版圖實現多維拓展，接連獲取北京數字經濟算力中心、杭州亞運村媒體村商業綜合體、成都寬窄巷子、西安咸陽國際機場等一系列涵蓋算力中心、商業綜合體、歷史街區、交通樞紐的標杆項目，顯示出在複雜業態和城市空間綜合運營上的強大實力。在住宅管理領域，通過五大產品體系與持續的“善居計劃”，夯實服務根基；在商企服務領域，憑藉定製化、數字化的“6+N”服務方案，獲得了小米、華爲、比亞迪等衆多頭部企業的認可。

科技是驅動龍湖服務業務高質量發展的內核。累計超百億的研發投入，沉澱出自主構建的HALO（High-quality, Agile, Lean, Online）智慧空間管理平臺。該平臺以物聯網與數字孿生爲技術底座，深度融合智能算法，形成了運行、能源、安全、品質等八大場景的智慧管理能力。在上海御湖境等項目，HALO平臺通過“AI秒級預警+設備自愈+工單閉環”，重新定義了家園安全標準；在蘇州姑蘇古城，則通過構建數字孿生城市底板，助力實現城市的精細化與一體化管理，探索“城市空間”服務新模式。科技賦能不僅大幅提升了服務效率與品質，更構築了龍湖智創生活難以被複制的超額利潤點和長期增長點。

穿越週期的啓示：生態協同與長期主義

龍湖2025年在經營性業務上取得的突破性進展，並非孤立板塊的成長，而是其“一個龍湖”生態體系協同共進的成果。商業項目爲冠寓和社區帶來便利與流量，住宅業主和冠寓租戶爲商業和增值服務貢獻消費力；HALO科技平臺則作爲底層操作系統，賦能所有空間業態的降本增效與體驗提升。這種業務間的深度協同與流量互哺，形成了強大的生態護城河。

在房地產市場邁向新模式的道路上，龍湖的實踐表明，從開發商轉變爲運營服務商，需要的是長期主義的戰略定力、持續迭代的產品創新能力以及深厚的科技積澱。其經營性業務所貢獻的穩定現金流和利潤，正有效平滑開發行業的週期波動，爲集團的整體穩健發展提供了關鍵支撐。正如華泰證券所觀察，龍湖在運營及服務板塊的持續投入與積累，其價值釋放纔剛剛開始，這也爲行業在存量時代的轉型與發展提供了一個頗具參考價值的範本。