不動產投資信託基金（簡稱“商業不動產REITs”）試點迎來重大進展。近日，由中國證監會研究起草的《中國證監會關於推出商業不動產投資信託基金試點的公告（徵求意見稿）》向社會公開徵求意見，反饋截止時間爲12月27日。記者從滬深交易所獲悉，目前配套規則修訂、系統改造和試點項目培育等工作正緊鑼密鼓推進，相關規則將同步徵求市場意見。

業內人士表示，未來的一段時間都將是REITs市場發展的關鍵期。商業不動產REITs的推出有助於支持構建房地產發展新模式，在“防風險、穩增長”中發揮積極作用。同時，萬億級存量資產盤活也將爲我國REITs市場注入新活力，新一輪規模擴容值得期待。

徵求意見稿主要包括四方面內容：一是產品定義，商業不動產REITs是指通過持有商業不動產以獲取穩定現金流並向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金註冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金託管人、盡職調查、申請材料、商業不動產等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。三是發揮基金管理人和專業機構作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執業規範和監管要求。四是強化監管責任，明確各監管機構依法依規履行商業不動產REITs監管和風險監測處置等職責。

南開大學金融發展研究院院長田利輝對《經濟參考報》記者表示，此次制度設計的亮點在於“明確邊界+壓實責任”。將優質商業不動產納入公募REITs範圍，精準對接寫字樓、商場等存量資產盤活需求，同時在底層資產篩選、現金流要求等方面延續成熟框架，實現創新與穩健的平衡。另外，徵求意見中強化管理人主動運營責任與專業機構把關義務，爲試點平穩運行打下制度根基。

當前，我國商業不動產存量規模龐大，在資產盤活領域仍是“藍海”。根據北京大學光華管理學院REITs課題組測算，我國公募REITs市場空間超10萬億元。從資產類型看，寫字樓、酒店、零售商業是房地產存量中的重要組成部分，其證券化將顯著提升REITs市場的規模和影響力。另據中國房地產業協會商業文化旅遊地產專業委員會祕書長、研究員蔡雲此前介紹，粗略估計，我國狹義商業地產（僅指代零售物業、辦公物業和酒店）存量規模約爲40萬億至50萬億元。

“商業不動產REITs的推出，有助於將重資產轉化爲可流動的金融產品，不僅爲優質資產持有方提供資金退出渠道，更吸引社會資本參與存量資產的盤活。REITs要求底層資產具備持續盈利能力，間接促使企業提升管理效率與服務質量，這也將推動商業地產從‘開發銷售’向‘持有運營’模式轉型，形成良性循環。”仲量聯行評估諮詢服務部中國區總監熊建平表示。

截至目前，全市場共有77單產品上市，發行規模超2000億元（含擴募），行業首單、區域標杆漸次落地，示範性和規模性不斷增強，市場容量持續提升，運行整體平穩，投資者羣體日益成熟，爲推出商業不動產REITs奠定了堅實的制度基礎、市場基礎和生態基礎。同時，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優質商業項目作爲底層資產的商業房地產抵押貸款支持證券（CMBS）、類REITs及持有型不動產資產證券化（ABS）產品發行規模已接近千億元，市場各方對商業不動產的估值邏輯、運營管理、產品機制設計等方面也形成了較爲廣泛的共識。

滬深交易所相關業務負責人表示，將按照中國證監會統一部署，優化完善REITs配套規則，開展系統適配性改造，協同市場各方做好商業不動產REITs項目培育和儲備，穩步推動商業不動產REITs試點落地。同時，把好資產“入口關”，切實做好風險防範，引導相關主體歸位盡責，共同構建運轉高效、風險可控、生態健康的REITs市場體系，持續增強多層次資本市場服務實體經濟質效。

“我國商業不動產REITs試點的啓動是資本市場深化改革的關鍵一步，其成功依賴於優質資產篩選、市場化運營機制和穩健的監管框架。未來需通過‘試點-總結-擴容’的路徑逐步完善，最終形成與國際接軌且符合國情的REITs生態體系。”熊建平表示。