證券日報記者 陳瀟

“五一”假期期間，北京樓市運行態勢平穩。《證券日報》記者實地走訪發現，多數新房項目未推出大幅促銷活動，主要延續前期開盤優惠政策，或通過階段性營銷活動加速去化，整體讓利幅度有限；與此同時，二手房市場在假期前半段的帶看量相對平淡。“不少客戶選擇外出旅遊，看房節奏有所放緩。”一位鏈家經紀人向記者表示，隨着“五一”假期後半段返京客流逐步回升，二手房帶看量已出現回暖跡象。

多位中介人士向《證券日報》記者透露，近期業主信心有所增強，二手房議價空間較此前有所收窄；與此同時，具備產品力優勢的新房項目去化持續加快，“賣舊買新”的置換升級需求成爲支撐市場的重要力量。

小戶型走俏 改善客“賣舊換新”

“五一”假期，北京二手房市場雖未達到高峯期的活躍程度，但門店帶看量仍保持一定規模，部分優質房源迅速吸引了買家關注。

在豐臺區一處剛掛牌的房源看房現場，一對新婚夫婦正在與中介溝通購房細節。“我們預算在300萬元左右，優先考慮通勤便利的兩居室。”其中一位購房者表示，相比新房，目前更傾向於選擇總價合適、裝修較好的二手房。

在剛需不斷釋放的同時，改善性需求的入市節奏也在發生變化。“最近有不少客戶在考慮置換，有的甚至計劃賣掉兩套老房子，換一套新房。”上述中介表示，“這類客戶多來自海淀、西城等核心區域，手中的房源房齡較長，此前可能一直處於觀望狀態，但隨着新房產品力提升以及政策環境相對寬鬆，置換意願明顯增強。”

在豐臺區西側、五環外的某新建樓盤售樓處現場，沙盤區不時有購房者圍攏諮詢，洽談區基本處於滿座狀態，置業顧問也頻繁帶領客戶參觀樣板間。

“‘五一’期間，我們樓盤平均每天成交五六套，目前最小面積的房源已售罄，在售的主要是90多平方米的戶型。”該樓盤置業顧問對《證券日報》記者表示，項目自4月份開盤以來，整體去化進度較快，目前部分戶型仍維持開盤時的8.8折優惠，按照當前銷售節奏，預計一兩個月內有望完成清盤。

整體來看，部分具備產品力優勢的新房項目銷售熱度較高，反映出改善性住房需求正集中釋放。

需求加速入市 “品質升級”或成主趨勢

事實上，“五一”期間的市場表現是4月份北京樓市“小陽春”行情的延續。中原地產數據顯示，4月份，北京二手房網籤量達17893套，同比增長14.9%，創近五年同期新高。

新房方面，4月份，新房成交3979套，環比上漲19.38%，同比上漲23.11%。從區域分佈來看，五環外項目貢獻了超七成的成交量。

相比於前期，改善性需求入市更爲積極。中原地產數據顯示，4月份北京二手房成交方面，400萬元到600萬元總價段佔比超35%，爲成交主力；70平方米至90平方米麪積段成交佔比達28%，90平方米至120平方米改善戶型佔比達22%。

“從當前成交結構來看，北京樓市已轉向以改善性需求爲主導。”中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示，一方面，多子女家庭需求、居住條件升級等因素持續釋放改善性需求；另一方面，老舊小區改造的加快推進，客觀上推動了“以舊換新”的置換鏈條，三居及以上戶型成爲市場交易的重要支撐。

從客戶決策週期來看，張大偉表示，4月份，北京二手房帶看量環比增長15%，優質房源成交週期從1至2周縮短至3到5天，部分學區房掛牌3天內即成交。新房去化速度加快，市場流動性顯著提升，4月份北京業主信心指數達8.08%，處於近一年高位，較3月份提升0.5個百分點。

展望未來，張大偉認爲，市場已明確釋放企穩信號，北京房地產市場將進入“存量爲主、增量爲輔”的穩定發展階段，改善性需求將成爲市場核心驅動力，“以舊換新”“品質升級”或成爲主流趨勢。