□ 本報記者 陳磊

今年三四月份，《小康》雜誌社聯合國家信息中心會同有關專家及機構，在全國範圍內進行“2022中國現代居住發展指數”調查。結果顯示，在居住面積、住宅建築質量、住宅配套及環境、社區關係、物業服務5個方面，物業服務指數分數最低且剛剛及格。

根據此項調查，單就物業服務而言，65.8%的受訪者不滿意。其中，人們對物業最不滿意的兩項是，服務不到位（74.4%）和服務態度差（43.7%）。

中國消費者協會發布的數據與此相印證。根據中國消費者協會今年1月28日發佈的2021年全國消協組織受理投訴情況分析，去年全國消協組織共受理消費者物業服務投訴案件8929宗，比2020年的5818宗增加不少。而今年8月2日發佈的2022年上半年全國消協組織受理投訴情況分析則顯示，今年上半年物業服務投訴案件爲6197宗，已經超過2020年全年。

基於對物業公司提供物業服務的不信任或不滿意，近年來，全國範圍內，不少小區開始探索物業自行管理（以下簡稱爲物業自管）。

江蘇省無錫市的春江花園即是較早實行物業自管的小區之一。

春江花園業主委員會主任常本靖近日接受《法治日報》記者採訪時介紹說，2003年10月，春江花園業主入住小區，2007年12月召開首次業主大會，選舉產生了由法律工作者、財務人員、政府機關工作人員等共15名委員組成的業主委員會。2008年6月，春江花園業主大會與某知名品牌物業服務企業解除合同，決定由業主自行管理物業。

常本靖發給記者的資料顯示，實施物業自管，不是業委會委員直接從事物業管理，而是實施自行管理+專業服務的複合型模式，具體操作是：業主委員會下設物業管理處，聘請有管理資質、有管理經驗的人員擔任管理處主任，依法獨立、全面地負責小區的日常物業管理。業主大會是議事決策機構，業主委員會是議事組織執行機構，業委會物業管理處是服務機構，業主監督委員會是監督機構。

常本靖介紹說，春江花園物業自管十幾年來，物業費一直沒有上漲，但卻通過專業物業團隊管理，小區總積累達1500多萬元，如果不是實施物業自管，這些積累將成爲物業公司的利潤。

十幾年來，小區的冬天綠意盎然；小區更新了監控設施，新增33個幹道探頭，新購置了3輛治安巡邏車，安全感得到提升；小區增添草坪車位近450個，新分車位733個，停車難問題得到初步緩解……

在常本靖看來，春江花園小區雖然沒有物業公司，但小區業主仍可以享受專業、規範的物業服務。

隨着無錫春江花園、廣州祈樂苑等小區“自管”模式受到關注之後，許多地方迅速跟進。據相關數據統計顯示，截至2020年底，長沙有自管小區20多個，廣州有自管小區20多個，福建、四川、安徽等地都有小區實行物業自管。

值得注意的是，民法典第二百八十四條規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

對此現象，中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓認爲，根據民法典和一些地方的物業管理立法，業主可以自行管理小區物業，也就是說，業主自管物業是業主天然的權利，也是業主法定的權利。

據陳幽泓觀察，實踐中出現各種各樣的自管方式，有的是業主自己直接管理物業，有的是業委會聘請經理人管理物業，有的是業主成立公司管理物業，還有的是業委會組建物業管理團隊，“業主自管是所有各種物業管理模式中，業主能擁有最高自主權的一種模式，特別是在人、財、物方面”。

在陳幽泓看來，現在的問題是，法律和地方法規沒有限制業主自管物業，但這些規定的可操作性還有待進一步完善，“法律法規給了業主這項權利，很多業主卻找不到行使權利的明確途徑”。

李樹正是北京市海淀區一名長期從事社區工作的專業人士。在他看來，現行法律法規規定不明確、不到位：沒有對召開業主大會選舉業委會作出強制性規定，沒有明確業主作爲共有物業權利人、物業服務合同甲方、社區議事協商和治理主體地位，沒有確立業主委員會作爲業主民事主體代表人的法律地位，沒有明確規範政府管理部門指導協助的職責程序，沒有明確業主委員會建設及薪酬待遇的規定，沒有明確按建築區劃產權歸屬劃分社區的規定等。

李樹正認爲，正因爲如此，導致業主組織建設空間被壓縮，前期物業管理壟斷小區多年，絕大多數小區業主自治管理組織缺位，業主共有和共同管理權利被限制甚至取代，合法權益被嚴重侵害。物業公司被視爲治理主體，業主反成爲治理對象。

中國物業管理協會法律政策工作委員會委員王兵同樣認爲，業主作爲小區的權利主體，自行管理小區物業是業主的法定權利。

但他觀察發現，實踐中實行物業自管的小區仍屬於少數現象，因爲這種管理方式運行存在諸多障礙，“首先是作爲自管主體的業主組織運行成本過高；其次是自管主體資格問題，比如無法順利開設銀行賬戶，無法作爲法律主體跟第三方簽訂相關合同，也沒有相應的人力財力物力配套制度作爲支持，此外，自管還缺乏專業的物業管理人員等。目前爲了解決這些問題，一些小區用業主自行註冊物業企業的形式進行”。

陳幽泓建議，亟須在民法典之下、地方物業管理法規之上，制定專門的業主組織法律，賦予業主組織法律主體資格，擁有獨立的人事管理權、財產管理權，可以聘用人員，可以管理財務，可以開對公賬戶，可以享受稅收減免，可以開設專項公共維修資金賬戶，方便召開業主大會等，依法保障業主對小區物業進行管理的權利，讓物業自管更具可操作性。

“完善業主組織立法，確立業主、業主大會、業委會的法律地位勢在必行。”李樹正建議。

李樹正認爲，爲儘快解決業主大會召開難，業委會選舉難、運作難，基層治理業主權利主體缺位的問題，應該依據民法典關於業主享有共有和共同管理權利及關於法人設立的規定，明確業主爲共有物業所有權人，明確住宅小區必須成立業主大會是作爲業主行使共有和共同管理權利的自治法人組織，業主選舉的業委爲業主大會執行機構爲業主民事主體及議事協商和區域治理主體代表。

“依據民法典相關司法解釋，以誰投資誰所有爲原則，依法詳細界定業主共有部分項目，明確建設規劃用地使用權屬於全體業主，並予以公佈公示，由業主大會登記。依法規範政府部門、街道辦事處和鄉鎮政府指導和協助的具體職責、程序和邊界，有序推進物業自管，基層自治。”李樹正說。