本報記者 王麗新

“取消‘雙限購’的當天晚上，有的樓盤將營業時間延長到凌晨四點，最終成交了約80套房。”11月10日，臺湖、馬駒橋部分地區解除“雙限購”政策發佈兩天後，有市場人士向本報記者表示，不止是新房，政策調整區域內的二手房帶看量也在增加。

在外界看來，今年以來，北京樓市政策的幾次微調，都有助於改善市場供需關係，提升交易活躍度。實際上，儘管房地產市場整體下行，但北京樓市的表現可謂一直都比較有韌性。

據克而瑞監測數據顯示，今年10月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）成交金額339.6億元，同比上漲3.1%；成交4202套，成交均價爲62221元/平方米。整體來看，今年1月份-10月份，北京全市新建商品住宅成交3.63萬套。

“今年北京新房市場呈現‘量跌價漲’的局面。”克而瑞分析指出，相比2021年同期，今年前10個月，新建商品住宅成交套數減少三成以上，成交均價卻因高端住宅的熱銷而保持上漲。

內城“10萬元+”住宅去化速度快

據中指研究院統計，2022年1月份-10月份，北京新房市場單價“10萬元+”項目合計成交超2500套，較去年同期增長62.1%。10月份，單價“10萬元+”項目成交套數環比繼續增長，同比連續5個月保持增長。

“今年前10個月，北京‘10萬元+’新房成交套數佔比由去年同期的2.9%上升至7.0%，對新房整體成交均價有一定結構性拉動。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者如是稱。

從單個樓盤市場表現來看，截至目前，北京誕生3個“百億元樓盤”，其中之一的中建壹品·學府公館爲當年開盤去化率超過90%、且單價爲“10萬元+”的新盤，同時中建玖閤府等新盤當年去化率也超過90%。此外，去化率較高的“10萬元+”項目還有分鐘寺板塊的縵雲北京、東叄金茂府等備受市場關注的高端盤。

“今年以來成交額較高的‘10萬元+’新盤多是央企、國企以及優質民營企業旗下項目，且普遍具備兩個特徵。”陳文靜稱，一是受銷售指導價限制，項目具備較高性價比；二是區位優勢凸顯，項目多處在配套完善、多年無新增供應板塊，部分項目位於三環內，比如分鐘寺板塊等。

“以分鐘寺板塊內城‘10萬元+’高端住宅爲例，該類產品去化流速快的核心原因在於供應和需求雙方在市場端都處在一個較好的時機。”合碩地產機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，在供應上，北京前幾年核心區土地供應少，近兩年包括分鐘寺、麗澤、海淀四環以及五環周邊都有地塊出讓，導致去年以來有不少高端住宅項目扎堆上市。

至於需求方面，郭毅表示，一是近兩年北京高端住宅項目產品品質有很大提升和創新，而高端改善家庭經過一段時間積累後，需求集中釋放；二是在限價政策下，內城高端住宅“10萬元+”的單價聽起來偏高，但是與周邊二手房相比，價格預期明確；三是對財富人羣來講，無論從自住、資產配置以及資產保值等多方面看，短期、中期以及長期邏輯都能打通，所以這些項目賣得更好。

“分鐘寺三兄弟”現狀如何？

不難看出，談及內城“10萬元+”項目成交情況，上述受訪人士均提及分鐘寺板塊，即繞不開目前在售的“分鐘寺三兄弟”。

2020年5月份，合生創展先後耗資近180億元拿下分鐘寺組團的三宗優質地塊，一時間轟動北京。之後，合生創展分別與世茂集團、中國金茂開展合作，由此打造出“分鐘寺三兄弟”，即縵雲北京、北京天譽及東叄金茂府。

確實，從歷年北京內城土地供應量而言，近兩年出讓了多個三環稀缺地塊，其中分鐘寺板塊尤爲吸引市場關注。2020年至2022年5月份，北京市供地共計145宗，其中位於東三環CBD區域的僅2宗，佔比僅不足2%，堪稱“一宅難求”。而分鐘寺板塊與國貿CBD的距離約7公里，爲CBD國際生態區。

“東三環的金軸線，從北邊的使館區到CBD再到國際生態區是引領北京走向世界城市，承擔國際交往、金融合作等功能的主要經濟站。”中國城市中心總工程師、國土產業交通規劃院院長張國華表示，從該板塊城市更新核心邏輯來看，改變了以往房地產高投資、高週轉、高回報的閉環，轉向投入大、週期長、回報低，且注重服務功能和居住產品品質的新邏輯。

對此，郭毅表示，“與其他內城高端住宅零星出現、呈散點狀態分佈、或位於老城特有的新舊社區結合處相比，分鐘寺板塊是整體拆遷後，重新打造的位於三環邊上難得的整體高端居住區。”

“分鐘寺板塊佔據了北京核心地段+核心資源，與高端居住需求高度契合，並且擁有‘先規劃後發展’的開發模式，集合住宅、商業、醫療、教育、生態等多元業態綜合發展。”中國金茂相關負責人向《證券日報》記者表示，板塊內的東叄金茂府開盤兩小時即銷售35億元，開盤一年內去化率超過90%，可見市場對這片區域的認可度。

“縵雲北京作爲‘分鐘寺三兄弟’之一，總價區間爲2500萬元-3500萬元，總計263套，購房客戶多來自於金融等行業。”在縵雲北京營銷中心，一位銷售員向《證券日報》記者如是稱。

值得一提的是，相比“前兩個兄弟”而言，北京天譽項目目前已被華潤置地北京收購部分股權。在外界看來，華潤置地北京的接手，既是正常項目收併購的商業行爲，也是響應政府“保交樓、穩民生”要求，加之項目較好的地理位置和產品底色，可強化內城高品質項目的佈局。

那麼，在高端住宅引流的市場現狀下，接下來北京新房市場走勢將如何？對此，克而瑞方面表示，遠郊區域項目成交較冷清，但核心區域不乏流量紅盤。隨着政策層面持續釋放積極信號，購房者信心將逐步重塑，未來，北京樓市將緩慢修復，但買賣雙方之間的價格博弈或將加劇，同時，板塊及項目之間的分化仍將存在。