本報記者 王麗新

繼遠洋集團退出CBD核心寫字樓國壽金融中心、凱德集團商業地產運作平臺凱德商用以20.37億元拍下博瑞大廈後，北京大宗商業地產掛牌交易還在繼續。近日，據北京產權交易所信息顯示，北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權正在轉讓中，掛牌起始價爲20.4億元。

“很多國內機構都看過博瑞大廈，其單價曾報出約7萬元/平方米，此次拍賣後成交單價約4.5萬元/平方米，可謂7折出讓。但類似博瑞大廈這種以法拍方式處置的資產，背後可能存在債權複雜的情況，一般買家會比較謹慎。”高力國際華北區資本市場及投資服務部副董事閆寒向《證券日報》記者表示，博瑞大廈不是個例，近兩年來，北京涉房大宗資產在法拍平臺“上架”較多，標的資產打折出讓背後，多是其持有者比如房企爲化債而進行資產處置。

“目前來看，市場上可供出售的項目或資產包在近一年半的時間內持續增加，處於‘供過於求’的局面，且項目議價空間也相對較大。”第一太平戴維斯華北區研究部負責人、董事李想向《證券日報》記者表示，賣方希望加速拋售自持資產進行變現，以期降低債務壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質與價格保持高度警覺並進行細緻甄別，把握目前大宗資產價值走低的窗口期進行抄底式收購。

法拍房折讓力度大

在房地產市場進入深度調整期之際，法拍房交易悄然升溫。

11月17日，據京東拍賣顯示，上海市松江區梅家浜路798弄1號101室、1號401室、718弄1號1708室等826套房地產（整體拍賣）將於11月28日在京東拍賣進行二拍，起拍價爲7.7億元，相當於評估價13.75億元的5.6折。

這僅僅是法拍市場大宗涉房資產折讓出售的一個縮影。今年10月下旬，關注度較高的上海華僑城蘇河灣別墅一拍時起拍價2.19億元，約爲評估價的7折，當時有1人報名，但該報名者沒有出價。二拍起拍價降至評估價的約6.3折，兩位競買者展開激烈爭奪，最終該標的物以1.966億元成交。

據第一太平戴維斯提供給《證券日報》記者的獨家統計數據顯示，根據阿里法拍、京東法拍及多方渠道的信息數據彙總，2022年10月份，北京市的法拍房（含住宅、商辦等不動產）共上拍約700套房源，成交240套左右，成交佔比約爲34%。

從京滬兩地在法拍平臺上架的資產規模及折讓力度來看，在涉房大宗資產方面，開發商更傾向於出售資金沉澱大的商業資產，達到緩解償債壓力和保持正常經營的目的，因此多是出讓一線、二線城市核心資產，以期加快回籠現金。

“位於核心一線、二線城市，盈利水平穩定、財務狀況健康的商辦物業，估值明朗，較住宅物業複雜程度低。但即便是能達成交易的資產，大部分也會不可避免地被壓價，因爲當前手頭資金充裕的房企或願意接盤的相關機構並不多。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示。

商辦等涉房資產受青睞

雖然“上架”的涉房大宗資產規模加大，但買家出手理性且謹慎。

根據第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場整體表現較爲低迷，累計成交金額約爲226.85億元，較去年同期下降55.2%。另據多家機構數據顯示，2022年第三季度，上海共錄得14宗、共計153億元涉房資產大宗交易，遠低於去年同期水平。

“無論是法拍房還是商辦大宗投資市場，其本質仍以買方市場爲主，就算兜售的資產再多，一定要有買家‘接盤’交易才能達成。”李想表示，目前大宗投資市場的低迷也反映出潛在買家普遍保持着謹慎出手的心態。

李想進一步稱，整體而言，賣方與潛在買家仍處於博弈階段，這種格局短期內仍將持續。但有一種現象較爲明顯，即自用型收購及通過法拍渠道購得資產的比重在2022年有所提升。

“從當下的市場表現來看，自用型買家活躍度相對更高，看項目較爲頻繁。”閆寒表示，現在市場上可供選擇的可售資產較多，是個機會，但對於法拍涉房大宗資產而言，買家需釐清背後的債務關係纔敢接盤。

那麼，哪類涉房大宗資產當下更受買家青睞？

在李想看來，一是傳統的商辦資產，其中最受青睞的還是寫字樓資產。根據第一太平戴維斯研究部的研究成果顯示，2022年前三季度，北京商辦大宗投資市場中寫字樓資產的成交佔比高達47%。二是一些投資者正將目光轉向利基市場，並對利基資產（如物流園區和高標倉、健康生命科學園區、數據中心、長租公寓等）產生越來越濃厚的興趣，其中一個重要原因是利基資產的投資收益率和回報率較爲理想，這已經成爲2022年的新趨勢、新亮點。

“進行涉房大宗投資收購的最終目的就兩類：自用和投資。”李想表示，自用型買家收購項目多集中於寫字樓資產，買家多爲國企、央企、上市公司、金融機構（如銀行或保險公司）、互聯網科技公司等。而投資型買家的背景則比較多元，包括國內、國際的房地產投資基金、開發商等，都有可能成爲投資型買家。

至於當下兩者投資涉房大宗資產的邏輯，李想表示，自用型買家的買樓邏輯一般都是“符合自身戰略發展要求”，例如互聯網巨頭收購寫字樓資產，不僅能夠滿足自身擴張需求，還能坐享地產升值紅利；投資型買家的最基本投資邏輯一定是“只買對的”，比如收購之後的資產能夠給投資者帶來穩定可觀的收益，具有潛在的盈利價值。但在不確定性市場中，投資型買家看項目更趨謹慎，前期盡調及研判的週期會延長，這也直接導致了今年的大宗投資市場活躍度整體較往年有所回落。