新京報記者 段文平

“我想一個人住，就咬咬牙租了個一居室，每個月租金4300元，幾乎佔去了工資的三分之一左右。”李力（化名）居住在北京南四環附近，不過，慶幸的是，過去幾年，房租幾乎沒漲。

根據有關調查顯示，在大城市，有70%的新市民和青年人是靠租房來解決住的問題。對於這羣人，尤其是剛畢業的大學生來說，房租成爲生活中重要的成本支出，承受着較大的經濟壓力。

隨着長租公寓爆雷後，市場進入盤整期，各種限制租金大幅上漲的政策出臺，以及大量低於市場價的保障性租賃住房（簡稱“保租房”）供應，租金水平日趨穩定。那麼，過去幾年來，北京的房租呈現怎樣的走勢？房租在收入中的佔比又是多少？對於青年人來說，如何實現“住得好、租得起”的需求？

租金水平日趨穩定

衡量一個城市的租金水平以及租房者租金承受力的一大指標是租金收入比，即租金在收入中的佔比。一般情況下，租金收入比越高，租房者的負擔越重。

諸葛找房數據研究中心發佈的《2022上半年重點50城租售比調查研究報告》顯示，今年上半年，重點50城租金收入比爲13.16%，較2021年回落1.48個百分點，也就是說租房的壓力有所減輕。其中，北京租金收入比爲28.8%，位居第二。接近30%的租金收入比，意味着租房者租房成本依然較高、生活壓力較大。

值得關注的是，在住房品質相對較高的集中式租賃住房方面，租金收入比更高。在ICCRA住房租賃產業研究院（簡稱“ICCRA”）統計的10個住房租賃熱點城市中，2022年，北京租金薪酬比約爲46%，位居第一。這說明租房成本較高，同時也可以看出，部分青年人尤其是“95後”更願意花較多的成本租更好的房子。

除了租金收入比外，租房者較爲敏感的另一個點是租金的漲跌，尤其是在疫情之下，收入不穩定，租金的上漲更爲敏感。

不過，從過去四年北京居民收入和租金的走勢來看，基本一致，租金水平保持穩定。根據北京市統計局數據，2019-2022年北京市居民人均可支配收入呈現逐年遞增趨勢，但增長速度相對波動幅度較大。受首波疫情影響，2020年北京市居民人均可支配收入同比增速下降明顯，由上年的增長8.7%降至2.5%。隨着經濟的逐步恢復，2021年北京市居民人均可支配收入同比增速上升至8%。2022年由於疫情多次偶發，前三季度北京市居民人均可支配收入同比增長3.7%，增速有所放緩。

在租金方面，2020年首次疫情後，北京住房租賃市場租金明顯下行，經過兩年的平穩回升，租金水平基本恢復至2019年平均水平，整體市場表現平穩。

據我愛我家的租房數據顯示，由於疫情影響，我愛我家2020年北京區域整租住房每平方米平均租金止增轉降，同比下跌5.2%；2021年，平均租金同比漲幅略高，但仍保持在5%以內；2022年1-10月每平方米平均租金同比上漲1.2%，漲幅較低。鏈家的數據也顯示，2020年全年，北京租金呈現下跌趨勢；2021年在一季度繼續下跌後回正至今年三季度。

租得起、住得好

隨着租賃產品供應、居住需求的多樣化，北京租賃市場的結構以及人們的租房特點也發生着顯著變化。

根據ICCRA統計，截至2022年10月，北京租住的房源類型仍以個人房東出租房源爲主，佔比達到60%。不過，分散式的品牌公寓佔比已經達到25%，約有15%的青年人租住在集中式品牌公寓中。

90年的奇期（化名）可謂是過去十年北京租賃市場大發展的見證者。從最早以三四百元的價格租住在城中村到搬入高層的二手小區，從居住環境較差的老破房到直接拎包入住的長租公寓，奇期的居住品質與租金都在“增長”。“在租金可接受的範圍內，可以高一點點，我選擇租賃品質相對較好的房子。”奇期說，最近5年，我都是租住在由機構運營的分散式品牌公寓裏。

何爲分散式長租公寓？機構從分散的房東手裏獲得房源，經過標準化改造或裝修後，再出租給租客。奇期也對比過此類房子與周邊普通房源的價格，“會貴上個幾百，但是品質提升了，且找房省時、住着省心。”在業內人士看來，長租公寓契合青年羣體的租房需求，裝修風格年輕化，乾淨整潔，傢俱家電網絡齊全，還提供保潔、維修服務，這種服務提升了入住體驗，讓青年人才們沒有後顧之憂。

事實上，對於長租公寓市場來說，經歷了過去幾年的爆雷與盤整，已經進入到理性的新階段，進一步推動着整體租賃市場的健康、平穩發展。

數據顯示，2022年1-10月，我愛我家北京區域長租公寓整租每平方米租金同比微漲0.6%，整租套均租金同比微漲0.2%。總體來看，租金水平與上年同期相差不大，租金波動幅度較小。

納“保”與降租

在分析人士看來，隨着保租房這一新型房源的逐漸入市，北京的租金水平以及青年人的租房成本有望進一步下降。

保租房的誕生與大規模發展主要是爲了解決青年人、新市民的租房問題。“十四五”期間，北京計劃建設籌集保租房40萬套（間），重點保障新畢業大學生、城市運行服務保障人員等羣體。

需要指出的是，在保租房價格上，政府進行了限制。根據2022年3月份發佈的《北京市人民政府辦公廳印發〈北京市關於加快發展保障性租賃住房的實施方案〉的通知》，要合理確定租金。按照租戶可負擔、企業經營可持續的原則，引導企業建立科學合理的租金定價機制。保障性租賃住房項目租金應低於同地段同品質市場租賃住房租金水平。企事業單位利用自有土地建設的保障性租賃住房項目，應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下定價。

今年4月，北京啓動了首批保租房青年公寓試點項目。11月3日，平樂園試點項目在首批入住後再次啓動配租。該項目位於朝陽區勁松地區，距離合生匯商場及地鐵九龍山站約300米，周邊配套設施齊備。該項目共計206套、489間房源，爲85-95平方米的兩居室以及104平方米左右的三居室分租房屋。

在價格上，每間月租金最低約2600元，最高不超過4800元，租金押一付一，包含物業費、傢俱家電租賃費、供暖費及網費。項目首層配備共享休閒區，配備運動健身區、書吧閱讀區、共享會客區、休閒娛樂區四大功能區，可以滿足青年人“喫住行娛學”等需求。租金實行動態調整。

記者查詢機構租賃平臺，九龍山地鐵站附近首城國際中心的90平方米左右的兩居室，每套月租金在9000元-11000元左右。對比來看，保租房青年公寓試點項目的價格明顯低於周邊。

在政策鼓勵下，不少長租公寓也將旗下租賃住房項目納入保租房體系，進一步降低了租金水平。從已納保項目的平均租金水平來看，ICCRA根據各品牌在全國的平均數據統計，“納保”後的租金 平均下降10.18%。