記者 吳典

接連收到“大禮包”的房地產板塊迎來漲停潮。

11月29日開盤，天房發展、渝開發、中華企業、中交地產、信達地產、陽光股份、南國置業等開盤即漲停，截至午間收盤漲停股已超30只，A股房地產指數（822019）上漲7.51%至1578.88，136只成分股中僅有1只股價下跌，其餘皆上漲。

港股方面，截至當日午間收盤，三巽集團以89.47%的漲幅領漲內房股，德信中國緊隨其後，股價上漲38.36%至1.01港元，天譽置業、大發地產、上坤地產、寶龍地產等股價漲幅皆超20%，祥生控股集團、億達中國、福晟國際、時代中國控股、佳源國際控股、富力地產、中梁控股、弘陽地產、正榮地產等20餘股漲超10%。

可以看出，與此前的普漲潮不同的是，此輪房地產的積極情緒在A股體現得更爲明顯。市場有聲音認爲，29日的普漲與前一日證監會發文恢復上市房企和涉房上市公司再融資等措施相關。

同策研究院資深分析師肖雲祥在接受《國際金融報》記者採訪時表示，隨着“第三支箭”政策公佈，房企貸款融資、債券融資、股權融資等主要融資渠道均得到監管層政策面的支持。於房地產行業而言，這是非常重要的實質性利好信息，有利於打通房企在融資政策面的阻礙，也有利於行業信心重塑。

上市房企融資恢復

11月28日晚間，證監會官網發佈《就資本市場支持房地產市場平穩健康發展答記者問》。該文指出，房地產市場平穩健康發展事關金融市場穩定和經濟社會發展全局，爲促進房地產市場盤活存量、防範風險、轉型發展，更好服務穩定宏觀經濟大盤，證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施，並自即日起施行。具體來看：

其一、恢復涉房上市公司併購重組及配套融資。允許符合條件的房地產企業實施重組上市，重組對象須爲房地產行業上市公司。允許房地產行業上市公司發行股份或支付現金購買涉房資產；發行股份購買資產時，可以募集配套資金；募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等。建築等與房地產緊密相關行業的上市公司，參照房地產行業上市公司政策執行，支持“同行業、上下游”整合。

其二、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。允許上市房企非公開方式再融資，引導募集資金用於政策支持的房地產業務，包括與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業。

其三、調整完善房地產企業境外市場上市政策。與境內A股政策保持一致，允許以房地產爲主業的H股上市公司再融資；允許主業非房地產業務的其他涉房H股上市公司再融資。

其四、進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用。會同有關方面加大工作力度，推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。鼓勵優質房地產企業依託符合條件的倉儲物流、產業園區等資產發行基礎設施REITs，或作爲已上市基礎設施REITs的擴募資產。

其五、積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、在建未完成項目、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產並探索新的發展模式。

中銀證券分析師夏亦豐在一則研報中指出，恢復涉房上市公司再融資，意味着2016年下半年起就逐步收緊的涉房上市公司再融資政策正式“鬆綁”。自2018年10月《A股上市公司再融資審覈知識問答文件》發佈以來，涉房企業的再融資通道就被關閉。因再融資受阻，此前多數房企選擇了拆分物業板塊在港股上市的方式繞道補充流動性。

其稱，本次政策“鬆綁”，解決了近5年以來上市房企無法進行資本運作的矛盾，尤其是房企獲得了非公開方式的融資方式，有助於定向尋找投資方，規避了此前公開發債面臨的認籌不足的困局。

同時此次證監會還明確了對房企重組上市的寬鬆政策，特別提及發行股份或支付現金購買涉房資產，對目前已經爆雷和優質房企均有利好，出險房企可藉此類重組上市來理順債務關係，優質房企則有收購或控制出險房企的機會，對整體行業積壓已久的債務問題起到真正的化解作用，激活行業收併購市場。

“三箭齊發”

需要提及的一點是，雖然“第三支箭”支持上市房企融資，但也明確了資金用途，譬如去庫存、償還債務、補充流動性等，旨在盤活存量、防範風險。

因而在肖雲祥看來，“第三支箭”並非全面的放開房企融資，實際上是有保有壓，需要符合相關的條件、限制募得資金使用用途，其是以當前房地產市場所面臨的痛點、堵點作爲背景。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦稱，此次資本市場融資開閘，從“兩個恢復”的內容來看，導向意義非常明確，相關資金或用於重組地產上市公司、推進風險處置（購買涉房資產），或用於保交樓。前者推進已經爆發的地產風險軟着陸、推進行業轉型，打造地產新的運營模式，後者則是爲了保民生。

整體來看，“第三支箭”的落地意味着監管部門從信貸、債券、股權全方位支持民營企業拓展融資，全面疏解民企融資困境，實現政策組合拳效應。

在夏亦豐看來，此次政策核心在於提供融資的同時，改善房企資產負債表，“股權融資支持的優勢在於不會直接增加房企的負債規模，同時也可爲房企融資提供充足的渠道”。

其稱適時引入“第三支箭”是信貸、債券兩支箭的補充，支持力度遞進，支持面互補，至此房地產行業初步形成了信貸、發債、信託、預售資金、股權融資等多維度的融資端支持政策體系，有利於房企資產負債表的改善，加大權益補充力度，進而改善整體行業的資產負債情況。

11月以來，監管部門相繼出臺政策，支持房地產企業的正常融資需求，業內對於此次股權融資的放開也早有預期。

11月21日，證監會主席易會滿在2022金融街論壇年會上發表演講時直言，要支持實施改善優質房企資產負債表計劃，繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展併購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資。

這爲如今恢復涉房上市公司併購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資埋下了伏筆。一週後，相關支持舉措便落地實施。

李宇嘉告訴記者，監管部門此前射出的信貸和債券兩支箭面對的融資主體、融資規模有限，而且在信貸投放、債券發行方面，需要開發商提供合格抵押物、擔保和反擔保。出於對地產風險的顧慮，市場預期的謹慎，加上合格抵押物、擔保和反擔保不足，業內不少人認爲前兩支箭的效果並不樂觀。

而資本市場的“兩個恢復”則完全不同。資本市場上投資者分散、不同投資者對風險的判斷不同，對特點項目和企業運營能力的理解不同。於部分投資者而言，其認爲市場已經見底，或許認爲資產價格很低廉就可以入市，“也就是說，可以依據其風險分散、價格發現的優勢，最大程度擴張融資能力。”李宇嘉說。