新京報記者 張建

“爲了讓居民交物業費，竟然在電梯上裝了刷卡器，沒交物業費的不能乘坐電梯。”近日，河南省三門峽市盧氏縣河洛印象小區業主王強（化名）向新京報記者反映稱，在未經業主同意的情況下，相關單位將小區電梯安裝了刷卡器，以強迫業主繳納物業費。

新京報記者梳理發現，近年來，多個城市出現了小區物業公司等相關單位利用電梯刷卡器，把物業費與電梯使用捆綁的現象。那麼，如果業主不交物業費，物業公司是否可以限制業主乘坐電梯？誰又有權利決定給電梯裝刷卡器？如何破解類似的捆綁現象？

小區“不交物業費不能辦電梯卡”遭質疑

根據河洛印象小區業主提供的一份通知顯示，“現疫情防控已成爲常態化，爲了便於管理和業主的居住安全，從2022年11月2日早上8點起，本小區所有電梯開始實行刷卡乘梯的措施。每戶3張IC卡，已繳納2022年至2023年度物業費的住戶，請儘快到物業辦公室領取IC卡。未繳納物業費的用戶，過期將不能乘坐電梯，爲了您能順利乘梯，請及時到物業辦公室繳納物業費。”落款單位爲盧氏縣城關鎮南新村社區居民委員會。

河洛印象小區業主王強（化名）向新京報記者反映：“我們不是不想交物業費，但小區物業管理不正規，收費主體和依據也不正規，也無法提供正規的發票。所以，部分業主決定暫時不交物業費。但無論如何，不能因爲收繳物業費而給電梯裝刷卡器。”

業主不交物業費，爲何又由居委會發布通知安裝電梯刷卡器呢？

對此，盧氏縣相關部門11月份回覆相關業主時稱，經調查處理，河洛印象業主拖欠物業費，幾年來物業公司已累計墊付大量物業公共費用。爲保證未欠費業主合法利益及督促欠費業主及時補繳物業費，經鎮政府、南新村社區居委會、河洛印象業委會多次會議協商，一致同意安裝電梯門禁卡。

該小區業主龐靜（化名）稱，此事並未召開相關業主大會或以其他有效方式徵求法定比例業主意見，徵求程序上並不合法。

爲了進一步瞭解情況，12月1日，新京報記者與南新村社區取得聯繫，一位負責人回應稱：“我們安裝電梯刷卡器其中一個原因就是讓業主交物業費，現在如果業主不交物業費就不能辦卡用電梯；另一個原因是爲了疫情防控。如果哪位業主覺得我們違法，可以去起訴我們。我們目前不起訴欠繳物業費的業主，只用安裝電梯刷卡器這個辦法讓業主交物業費。”

“不交物業費坐不了電梯”時有發生

河南省河洛印象小區的情況並非個例，新京報記者注意到，近年來，小區物業公司等相關單位利用電梯刷卡器，以期達到其他目的的現象時有發生。

2021年5月，據媒體報道，江蘇省鹽城市華建雅園小區內電梯安裝了刷卡設備，業主告訴記者，他們必須要到物業公司辦理電梯卡，刷卡後才能使用電梯，且只能到達自家所在的樓層。業主們還表示，物業將電梯的刷卡與物業費捆綁掛鉤，業主在不交物業費的情況下，就無法刷卡上樓，甚至是“有家難回”。

今年8月底，據江蘇當地媒體報道，淮安市淮陰區金輝天鵝灣小區物業公司在未徵求業主意見的情況下，給15棟住宅樓安裝了電梯梯控裝置，使用電梯必須刷卡，電梯卡也需要定期“激活”。業主發現，“激活”電梯卡似乎成了物業公司催繳物業費的新手段。8月31日，淮陰區住建局召開全區物業服務專項整頓會議，集中整頓未經決策程序安裝“梯控”、捆綁物業收費的行爲。

記者發現，近年來，山東青島、煙臺，吉林長春等地均有小區出現了物業費捆綁電梯使用，不交物業費坐不了電梯的情況。

對此，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池認爲，此類案例無論怎麼變花樣，都是靠卡住業主“回家最後一步”的電梯以達到收繳物業費等目的，而被卡住的電梯往往都是屬於業主們所共有的。此舉會直接造成業主日常生活不便，不利於小區和諧，同時還會對電梯安全造成嚴重隱患，尤其是在發生緊急事故時，不利於業主的自救。

律師：未經決策程序私裝電梯刷卡器將被處罰

“一般而言，電梯屬於公共配套設施，業主有權正常使用，如果相關機構未經法定的表決程序而採取類似捆綁行爲，很明顯是違法的。業委會等機構組織未徵求相關業主意見無權代表相關業主行使這個權利。”北京市京師律師事務所劉奇奇律師解釋，根據《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，建築物的通道、樓梯、大堂等公共通行部分應當認定爲民法典所稱的共有部分。《民法典》第271條規定，業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。安裝刷卡器屬於對物業管理區域內改建、重建建築物及其附屬設施的事項，根據《民法典》第278條和《物業管理條例》第11條、第12條的規定，需由專有部分面積佔比2/3以上的業主且人數佔比2/3以上的業主參與表決，否則構成加裝違法，業主有權起訴申請拆除。

劉奇奇律師認爲，“如果業主未繳物業費，物業公司可以進行訴訟追繳物業費，採取電梯卡捆綁物業費的方式不僅違反《民法典》，還會被行政處罰。”

比如，長春市從2020年3月1日起施行的《長春市電梯安全管理條例》就規定，以業主未交納物業服務費爲由限制業主乘用電梯的，處1萬-3萬元的罰款。

還值得一提的是，《特種設備安全法》第22條規定：“電梯的安裝、改造、修理，必須由電梯製造單位或者其委託的依照本法取得相應許可的單位進行。電梯製造單位對電梯安全性能負責。”劉奇奇律師指出，這表明電梯加裝控制系統屬於改造電梯的行爲，安裝單位需要獲得許可方能實施，並提供《特種設備安裝改造修理許可證》和書面開工告知文書。只有經過專業部門的檢驗備案，核發安全檢驗標誌後方可投入使用。

“安裝電梯刷卡器在某些方面確實有助於小區的管理，但是一定要合理合法。”趙秀池表示，在小區管理服務等過程中，相關各方應當廣泛徵求業主意見，並採取合法方式開展工作。如果業主遇到物業公司、居委會等相關機構擅自加裝電梯刷卡裝置、升級讀卡器與物業費相捆綁的行爲，可向轄區市場監管、住建部門投訴，必要時可以提起訴訟。