記者 |王婷婷

2022年已進入尾聲，受疫情影響等引發的市場調整，全球商業地產行業仍面臨不確定性，不少房地產領域企業首席財務官對2023年運營計劃持更加審慎態度。

營業環境受挫是首要因素。12月6日，一份德勤對全球主要商業地產業主和投資公司的450位首席財務官的調研報告中顯示，達到48%的受訪者預計營收將有所下降，且有大比例受訪者(33%)計劃於接下來一年裏削減成本，去年該比例僅爲6%。

即便如此，仍有大部分投資者預計，明年的商業地產投資情況將有所改善或穩定。其中，寫字樓提供着較具吸引力的投資機會。

據德勤調研結果，國內的遠程辦公並未普及，大多數企業仍選擇集中辦公模式，對寫字樓市場需求提供了有力支撐。因此，2022年前三季度寫字樓受疫情影響空置率雖有所上升，但仍呈現復甦趨勢。

“不過，未來幾年經濟增長緩慢將是寫字樓的主要挑戰。”德勤中國房地產行業審計與鑑證業務主管合夥人倪敏認爲，混合辦公的興起，許多員工也期望以項級辦公空間作爲放棄舒適居家辦公環境的交換。

此外，電商的發展推動了物流地產市場發展。從全球來看，過去20年，電商零售額在零售總額(不包括汽車和汽油零售額）中的佔比穩步攀升，到2021年底超過20%。

國內亦是如此，物流地產高標倉庫需求顯著，一線城市和衛星城市的租金仍持續上漲，而二三線城市的租金則明顯承受壓力。

“從長遠來看，電商的發展仍是房地產行業的一大驅動因素。”但是，電商滲透速度的放緩，已導致部分物流運營商推遲開設新倉庫。另外，持續高企的土地成木和建設成本以及中心地段的設施用地限制，將加劇對現有空間的爭奪。

不得不提的還有長租公寓領域。房價上漲吸引諸多投資者進入住房租賃領城，投資者採用“建房出租”模式，即購買士地開發獨戶住宅租貨社區，管理則視同新型多戶住宅。

德勤方面表示，在國內，雖然2022年的疫情反覆、全球通貨膨脹及美國加息等各類外部因素導致整體投資市場不明朗，但長租公寓作爲另類投資的一個重要渠道，以其較強的抗週期能力贏得了越來越多投資者的關注。

此間，外資投資機構活躍，以投資增值型存量資產爲主，普遍收購辦公及酒店類資產，並計劃將其改建爲長租公寓投入市場。而且，內資保險資金也正積極加碼長租公寓市場。

在國內利好政策加持下，REITs已成爲長租公寓的重要退出渠道。目前公募REITs市場中，保障性租賃住房項目共有4單，無論是產品數量還是市值份額均已初具規模。

據倪敏瞭解，還有近20單在排隊準備中，“隨着長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型也更具多元化，未來長租公寓市場的交易會更趨於活躍。”

除此之外，數據中心、養老地產和生命科學地產等替代性資產也是重點值得關注的方向。以數據中心爲例，德勤調研顯示，亞太地區受訪者認爲，在未來12至18個月內，較其他地產類型而言，數字地產將提供最佳的風險調整投資機會。

疫情使得養老地產行業面臨運營壓力，但德勤方面認爲，該行業前景依舊樂觀，主要原因在於隨着嬰兒潮一代相繼買入老年人行列，人口老齡化加劇。

生命科學行業的持續蓬勃發展，則令企業研發、辦公需求旺盛，推動這一新興物業市場成爲交易活躍、供需兩旺的焦點。

“租賃需求的持續增長，讓已成氣候的產業園區炙手可熱、全面開花。”倪敏介紹，在上海，除了張江核心板塊仍然是生命科學企業租質需求最活躍的區域外，周康、浦江、臨港生命藍灣等產業園區憑藉各自產業定位、政策扶持等資源，受到企業青睞。

在他看來，未來數年，商業地產較爲曲折的發展道路或將使行業轉向新方向。因此，面對發展環境的不確定性，商業地產企業尤其需要加強關注資產層面的戰略決策制定，以滿足投資者、租戶和監管機構不斷變化的需求。