半個月以來，穩樓市“三支箭”效力初顯，房地產市場暖風頻吹。截至12月12日，已有近20家上市房企發佈再融資計劃，其中，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司還成爲首個宣佈進行資產重組的房企。

不僅上市房企融資心情迫切，作爲重要參與方的券商投行也主動與房企接洽，開展盡調工作。“利好政策不斷，不僅給房地產行業注入了一劑‘強心針’，也讓我們更踏實，幹勁更足了。”有券商投行人士表示，房企再融資時隔多年重新放開，預計會給券商投行帶來顯著的業務增量。對於投行而言，要藉助政策春風，積極從項目承攬端發力，爲優質房企引入融資“活水”。

重點關注企業信用資質

11月28日，穩定房地產行業的“第三支箭”落地，允許符合條件的房企重組上市、恢復上市房企和涉房上市公司再融資。這陣“冬日暖風”不僅讓房地產行業集體歡呼，投行圈也“按捺不住”了。“規則發佈以後，我們連開了一星期會議，篩選出一批重點客戶。”某頭部券商保代說。

開源證券表示，其投行團隊第一時間梳理了各業務團隊手中的房地產企業，並主動聯繫有再融資需求的相關企業。國金證券針對房企客戶，開通了快速通道給予立項、安排盡調、質量驗收和內核等階段的審覈，確保項目質量和進展。不過記者瞭解到，雖然多家券商投行已和房企進行對接和初期溝通，但由於政策發佈時間不長，所以項目進度大多還處於早期盡調中。

從項目篩選上來看，目前多數投行對於涉房項目尚未形成明確的立項標準，但考慮到房地產行業總體風險，投行對開展地產類項目仍較爲謹慎。華泰聯合證券表示，項目篩選主要從過往合作、企業性質、再融資可行性等方面綜合考慮，針對篩選出來的重點客戶制定個性化的融資方案。

具體就房企本身而言，券商投行首先關注的是企業的信用資質，對於已出險企業，其存續在建或是銷售的項目質地可能會較差，資產權屬糾紛或債務違約糾紛導致經營風險較大，一般會謹慎考慮；其次，關注企業市值與市場認可度，股權融資不僅需要滿足發行條件，更需要獲得市場和投資者的認可；最後，關注企業的成長性，具有獨特優勢和核心競爭力的優質房企通過再融資將獲得更廣闊的發展空間。

國金證券投行人士表示，公司更傾向於選擇一些優質房地產企業並將募集資金用於政策支持的房地產業務。在整體盡調和方案設計上，注重風險防範，充分發揮三道防線職責。同時，考慮到房地產行業在目前經濟形勢下的整體風險仍然偏高，因此前期的項目選擇會堅持優中選優，以行業排名靠前的企業或背景實力較強的國有房地產企業爲主。

“我們會從多個方面，如企業的綜合排名、資產負債率、資產規模、加權平均淨資產收益率等對項目進行綜合評估。但對於存在財務造假、違規擔保、操縱市場、關聯方資金佔用、捂房惜售、哄擡房價行爲的公司，是不予考慮的。”資深投行人士何俁說。

投行執業水平迎來考驗

“本次恢復房地產股權類業務對於投行來說，確實會是一個不小的考驗。”不少投行人士坦言，房企股權融資闊別已久，多數投行長時間沒有開展房地產股權類業務，需要有一個重新熟悉業務的過程。

國金證券投行人士表示，由於房地產股權類業務已經淡出資本市場多年，投行人員也長期未深入瞭解房地產行業及市場動向。一方面，可能需要對整個房地產行業的相關政策、行業發展現狀以及房地產主要企業的經營情況重新梳理；另一方面更爲重要，投行人員必須加強對房地產行業的盡調覈查能力。“房地產行業屬於系統性極強的行業，在整個產業鏈中處於核心地位，上下游關聯行業紛繁複雜，且房地產行業本身具有一定的類金融屬性，這對於大多數平時以傳統制造業盡調覈查工作爲主的投行從業人員來說，無疑面臨較大挑戰。因此，投行人員還需要不斷加強房地產行業的盡調覈查能力，對與房地產行業相關的業務模式、財務會計覈算、法律及規範性等問題需要不斷加強基礎知識和相關案例的學習積累。”

何俁認爲，由於過去十多年中國資本市場發生了深刻的轉變，尤其是在全面推進註冊制的背景下，投行對涉房企業的盡調要求相比以前要高了不少。

他表示有三方面需要重點關注：一是盡職調查要符合註冊制改革的大背景，對於涉房企業的風險判斷、信息披露的質量要求和後續持續督導都不能放鬆；二是涉房監管政策較多，落實到具體業務上還有很多工作要開展，在設計方案時也要因地制宜、因企制宜，在充分了解企業背景、項目以及財務狀況的前提下，爲其量身定製方案；三是市場化發行的核心是對接認可房企價值的投資者，而由於過去多年未有過房企進行配套融資，對於投資者的路演要求投行必須高度關注。

此外，從券商角度來看，由於全國範圍內的優質房地產企業數量較少，勢必會在短期內造成各家投行在房地產客戶市場上的激烈競爭。“在政策釋放初期，各家投行爲了爭取政策紅利，會投入大量人力物力到房地產股權融資業務中，但長期來看，執業質量纔是券商投行的核心競爭力。”某券商投行人士表示。

呼籲更多需求端配套政策

信貸、債券、股權政策的“三箭齊發”主要從供給端出發，爲房地產企業和房地產項目提供融資支持。業內人士呼籲，房地產市場要企穩向好，須從供需兩端聯合發力，未來要有更多需求端配套政策推出。

“本次地產融資政策調整的核心是修復優質房企資產負債表，推動解決存量地產項目化險、整合，推動風險出清，募集資金不能用於新增拿地拍地、開發新樓盤、搞新的擴張。房企融資性現金流有望好轉，但對房企持續發展更重要的經營性現金流依然有待提振。這一問題需要從需求端解決。”何俁表示。

平安證券首席經濟學家鍾正生表示，從地產復甦來看，融資端的恢復只是必要條件，充分條件是銷售端能夠起來，把房地產整個鏈條帶動起來。目前的政策支持主要在於供給端資金面改善，房企的庫存和債務可能還會進一步積累，未來要有更多需求端配套政策推出。