每經記者｜包晶晶 每經編輯｜陳夢妤
“房企不再唯銷售金額論，在銷售策略方面也開始‘一城一策’，聚焦高質量發展，提升簽約回款率，以優質項目修復毛利率。”中指研究院研究主管王琳在5月6日舉行的中指市場形勢及企業研究成果分享會上分析。
今年前4個月，百強房企累計銷售總額約11198.6億元，同比下降10.2%，降幅較1～3月基本持平。4月單月，百強房企銷售額同比下降16.9%，較3月單月降幅有所擴大。
但從5月首周市場情況來看，北京、上海、杭州、南京、成都等重點城市仍有多個優質項目入市，以中高端改善產品爲主。加之央行降準降息“靴子落地”，多家機構均認爲5月房地產市場有望繼續修復。
房企不再唯規模論
“無論投資、營銷還是產品，房企都選擇了精準投資，效率爲先，同時聚焦好房子，加速去化增量與存量。上市房企已鮮少提及具體銷售目標，大多以近年平均水平爲基準，說明房企不再唯銷售金額論。”王琳說。
據中指研究院統計，今年前4個月，保利發展累計銷售額876億元，領跑百強；綠城中國和華潤置地累計銷售額分別爲710.2億元和685億元，排在第二和第三位；中建壹品、中國中鐵、鴻榮源集團等累計銷售額進入前20名。
市場處於修復期，疊加房企不再唯規模論，多個陣營企業數量均發生變化。百億元以上陣營企業25家，較去年同期減少3家；第二陣營（50億～100億元）企業27家，較去年同期減少2家；第三陣營（30億～50億元）企業26家，較去年同期減少4家；第四陣營（30億元以下）企業爲22家，較去年同期增加9家。
其中，TOP10房企銷售額均值爲542.3億元，較上年下降9.9%；TOP11～30房企銷售額均值爲137.3億元，同比下降12.5%；TOP31～50房企銷售額均值爲69.2億元，同比下降2.5%；TOP51～100房企銷售額均值爲32.9億元，同比下降13.0%。
政策也爲市場修復再添一把火。中指研究院政策研究總監陳文靜5月7日通過書面向每經記者表示：“本次降準降息如期落地，住房公積金貸款利率下調0.25個百分點，有望明顯提振市場信心。居民住房商貸、公積金貸款利率均將下調，購房壓力有望進一步減弱，對於促進購房需求釋放將產生實質性利好。”
不僅如此，5月7日公佈的“一攬子金融政策”也有望令房企融資成本繼續回落，對於企業資金面的改善產生積極影響。
“國家金融監管總局局長李雲澤指出，近期將推出八項增量政策，其中針對房地產明確提出‘加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度，助力持續鞏固房地產市場穩定態勢’，具體舉措包括‘房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給’，預計未來更多配套政策將不斷落地，針對企業端、個人端的貸款支持將不斷加大。目前商業銀行審批通過的‘白名單’貸款增至6.7萬億元，支持了1600多萬套住宅的建設和交付，預計未來項目融資‘白名單’政策將繼續完善，促進資金實質性落位，改善企業資金面，在持續鞏固房地產穩定態勢上發揮更大作用。”陳文靜表示。
民營房企重回拿地榜
自“好房子”概念提出以來，頭部房企投資策略也迅速調整。
從中指研究院根據上市房企2024年年報的梳理來看，精準投資和強化產品力成爲頭部房企的共識。如中海地產提出“聚焦核心城市的同時關注機會型城市的機會”，綠城中國“着力投資精準，把握節奏，確保安全性，突出流動性”，招商蛇口提出“精挑細選聚焦核心城市核心地段優質項目，精雕細琢打磨產品品質提升服務質量”，龍湖集團則“繼續堅持在覈心城市的投資佈局”。
在此背景下，2025年1～4月，百強房企拿地總額3608億元，同比增長26.6%，增幅較上月減少4個百分點；從新增貨值來看，TOP10企業新增貨值（全口徑）總額4561.6億元，佔TOP100企業的43.5%，新增貨值門檻爲35億元。
房企權益拿地金額及權益新增貨值也同樣值得關注：綠城中國、中海地產、濱江集團分別以權益拿地金額313億元、273億元和270億元位列前三，綠城中國、濱江集團、中海地產則是權益新增貨值的前三名，分別新增貨值572億元、430億元、405億元。
綠城中國、濱江集團、中海地產等房企的拿地成績也得益於4月熱點城市相繼拍出高溢價地塊。
據中指研究院，杭州4月住宅用地出讓金合計達306億元，連續兩個月居全國首位，平均溢價率31.1%。4月1日出讓的8宗地中有4宗溢價率超50%；4月22日，蕭山區兩宗地溢價率分別爲59.4%、74.4%；4月28日，蕭山區世紀城核心單元地塊溢價率達58.8%，成交樓面價51611元/平方米，刷新區域地價紀錄。
“在重點城市，央國企和地方國資仍然是拿地主力，但部分深耕區域的民營房企表現積極，例如濱江集團在杭州拿地金額保持第一，興耀房地產在杭州進入前8名，大華集團在上海排名第6位，新希望在成都位列第7名，蘇州、南京也有一些民營房企進入土拍市場，這是比較好的信號。”王琳說。
王琳提醒：“企業還是要根據自身的品牌定位，包括資源稟賦和市場經驗，在熟悉的領域進行精耕細作。即便在上述核心城市核心區域，如果企業並非持續深耕，而是盲目去拿地甚至拿高價地，反而對自身發展不利。”
