5月1日，住房和城鄉建設部發布的國家標準《住宅項目規範》（以下簡稱《規範》）正式實施。《規範》從居住環境、建築空間等方面對住宅項目的建設、使用和維護提出相應要求。

今年“推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”首次寫入政府工作報告。此後，“好房子”建設持續引發社會關注。如今，“好房子”建設落地情況如何？記者近日走訪發現，高得房率、規範化層高和智能化家居成當前改善型住宅的特點。與此同時，老舊小區的翻新改造也在持續推進，推動“老房子”變“好房子”。

專家認爲，“好房子”政策讓房地產從“住有所居”邁向“住有優居”，未來應從房屋質量、周邊配套等方面入手，因地制宜推動房地產行業朝着更加綠色、健康、智能的方向發展。

卷面積，也卷智能

“10平方米的陽臺不計入產權面積，得房率超過90%，相當於白送了一個小花園。”在北京東北五環某第四代住宅項目樣板間，客戶經理向記者介紹。

據瞭解，第四代住宅是一種新型住宅建築形態，將庭院、花園等自然元素融入高空住宅中，提升居住的舒適度和便利性。“第四代住宅是當前‘好房子’的重要方向之一，其空間舒適度與環保性和‘好房子’的標準契合。”該客戶經理表示。

記者發現，第四代住宅主要與“贈送陽臺”這一配置掛鉤，大多數房企會以贈送的陽臺面積所代表的“高得房率”作爲核心賣點。“過去的住宅得房率大概在75%左右，當前新開盤的‘四代宅’項目多在80%～90%。”某房產中介工作人員告訴記者。

《規範》出臺後，爲讓購房者以同樣的價格獲得更多的實際使用面積，房企會採用各種手段提高得房率。“目前大多數房企會選擇和客戶簽署改造協議，將贈送的非產權部分改裝進套內面積。”該中介工作人員說。

層高更爲規範也是這些新房的賣點之一。“《規範》明確，新建住宅建築層高不應低於3米。我們的層高設置在3.1米，能夠讓室內有更好的採光和通風，給住戶更好的空間感受。”北京東四環某住宅項目客戶經理告訴記者。

此外，智能家居系統也是新一批改善型住宅的“標配”。 “我們調研發現，八成以上受訪房地產公司已啓動全屋智能業務，智能鎖、電動窗簾、智能家電品類認知程度較高，場景聯動需求凸顯。”移動愛家相關負責人汪鐸對記者表示。

把“老房子”變“好房子”

“當前，房地產市場供求關係發生重大變化，人民羣衆的住房需求，正在從‘有沒有’轉向‘好不好’。”住房和城鄉建設部部長倪虹此前表示，各地不僅要把新房子建成“好房子”，也要結合城市更新，把“老房子”想辦法改造成“好房子”。

東北財經大學投資工程管理學院副教授楊智璇表示，從“老房子”到“好房子”的改造，本質上與“好房子”提升居民居住品質的底層邏輯相符，是提升居民幸福感的必要舉措。

據住房和城鄉建設部消息，2024年1月至12月，全國新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個；住房和城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍此前透露，實施城鎮老舊小區改造以來，全國累計新開工改造城鎮老舊小區25萬個。

“以前我們小區沒有集中供暖，車棚存在居民違規佔用的現象，小區內的佈局也比較亂。”河南鄭州金水區某小區居民陳女士告訴記者，2022年，該小區業主委員會經過充分討論後，決定對小區進行全面翻修。“社區爲我們增設了暖氣管道，並對後院車棚等公共區域開展重新規劃與翻修工作，居民樓外立面也換了顏色，現在小區的環境更加明亮整潔。”陳女士說。

宜因地制宜，忌簡單複製

“當前‘好房子’政策體系的構建，本質上反映了房地產行業從規模擴張向品質提升的戰略轉型。”楊智璇認爲，這一政策導向標誌着我國住房供給體系正在從過去以開發規模爲主導的供給邏輯，逐步轉向以居住品質爲核心的供需適配機制。

不可忽視的是，即使《規範》出臺後房屋質量有所提升，住宅地段仍是當前大多數改善型住宅項目的核心賣點。某房產中介工作人員表示，當前多數客戶購房更看重教育資源和通勤便利，因此即使在得房率不高的情況下，他們仍然會更傾向於選擇地段和教育資源更好的項目。

楊智璇表示，“好房子”的“好”不僅體現在房屋質量，也體現在周邊的配套設施以及生活服務等方面。“開發商需系統性重構開發邏輯，在配套設施上，可植入教育、養老、醫療等‘15分鐘生活圈’元素；物業服務則需構建智慧管理平臺，實現設備預警、能源管控等數字化運維。”

“第四代住宅爲‘好房子’的建設提供參照方向，但同時也要注意地域適配性差異。”楊智璇提醒，“比如南方城市可發揮開放式陽臺優勢，北方則需強化冬季庭院保溫設計，避免設計理念跨區域簡單複製。”

“房地產企業和建築企業應當看到，建設‘好房子’，將是產業轉型發展的新賽道。以後的企業競爭，拼的是新科技、高質量、好服務，誰能抓住這次轉型的好機會，誰能爲羣衆建設‘好房子’、提供好服務，誰就能有市場、有發展、有更好的未來。”倪虹表示。