上海閔房集團將收購商品房作保障房。

上海閔房集團旗下的上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司日前發佈公告稱，爲進一步盤活存量房源，現面向社會公開徵集符合要求的房地產項目用作保障性租賃住房（階段性房源）使用。收購標的須爲合法合規的新建住宅商品房項目，並具備現房交付條件。

記者注意到，這是上海今年首個通過收購商品房用作保障性租賃住房的項目。去年5月發佈的“滬九條”明確，探索通過國有平臺公司等主體收購適配房源，優化住房保障供應。同年，上海徐匯惠衆公共租賃住房運營有限公司收購了海波花苑70-73、75-78號的存量房屋，作爲保障房供應。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對證券時報記者表示，上海打響了“今年收購存量商品房第一槍”，意味着上海在收購庫存商品房方面開始發力。相關模式和其他城市做法相似，進一步說明地方政府及國有企業積極探索去庫存和多元化保障房供應模式。

用存量房產優化保障房源供應

上海市閔行公共租賃住房投資運營有限公司發佈的公告提到，項目須位於閔行區南部地區。可收購房源需集中分佈，單項目提供房源總建築面積不少於7500平方米。房源需產權清晰、無權屬糾紛，未被法院查封、扣押、凍結。

“和其他城市相似，上海閔房集團此次收購商品房用作保障性租賃住房，屬於市或區一級的國有企業收購模式，也和各地今年保障房房源籌集工作有效對接。”嚴躍進說，從目前各地操作來看，普遍是收購現房類型的庫存商品房。此類模式好處是，收購過來並通過爲期3—6個月的房源改造，即可快速形成保租房等房源項目，加快和優化保障房房源的供給。

記者注意到，此前，上海徐匯已率先探索收購存量房，並用於保障房。

今年5月，上海城投旗下租賃住宅品牌“城投寬庭”在徐彙區的首個保障性租賃住房社區——“城投寬庭徐匯社區”正式開業運營，該項目共有1283套房源。該項目是通過“國泰君安城投寬庭保租房REIT”淨回收資金完成收購的典型範例，原爲華鑫置業開發的存量資產，通過市屬產業集團之間協調資源整合盤活。

據城投控股黨委書記、董事長張辰介紹，“城投寬庭徐匯社區”是上海城投、儀電集團、國盛集團三家國資產業集團首次通力合作的項目，是上海市屬國企首單存量R4地塊併購盤活項目，也是上海城投落實REITs滾動投資，構建保租房業務“投融建管退”資本循環的關鍵一環。

收購存量商品房籌集保障性租賃住房的做法，源於保障房貨幣化配建機制。所謂保障房貨幣化配建機制，即在新建商品住房項目中按規定比例實物配建的保障房，可以結合項目實際情況，選擇等額轉化爲貨幣化配建資金，並交由區住房保障平臺機構收購各類適配存量商品住房或二手房，定向用於住房保障。

上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局等部門去年9月發佈的《關於本市保障房配建的實施意見》明確，採用貨幣化配建保障房的，所籌措資金由區政府指定機構收購適配房源定向用於住房保障。

去年5月發佈的“滬九條”也明確，探索通過國有平臺公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給。

多地創新商品房轉保障房做法

自 2024 年 5 月“收購存量商品房用作保障房”被首次提出以來，全國已有多個城市響應。不少地區已將實際項目落地並投入運營。

例如，近日，首批支持收購存量商品房項目專項債落地。Wind金融終端數據顯示，2025年浙江省政府專項債券（十三～二十期）已於近期發行並上市。具體來看，其中有3只專項債精準對接收購存量商品房用作保障性住房項目，分別爲“25浙江債23”“25浙江債25”和“25浙江債26”，專項債融資總額達16.53億元，涉及浙江省內8個項目。

5月13日，浙江省財政廳披露了10只政府債券發行計劃。其中，在財政部下達的限額內，浙江省發行了政府專項債券（十三～二十期）總額 552.67億元，品種爲記賬式固定利率附息債券，全部爲新增債券，期限爲3年期、5年期、7年期、10 年期、15 年期、20 年期、30 年期。

“這是全國首個專項債支持收購存量商品房的應用，具有行業風向標的意義。”嚴躍進表示，過去專項債主要用於收購存量土地，即那些因企業資金鍊斷裂、規劃調整等原因無力開發或長期未開工的土地。而此次浙江省則首次將其應用於存量商品房的收購。

在江西上饒，去年12月下旬，建行江西省分行向上饒市發放全省首筆住房租賃團體購房貸款2400萬元，期限27年，利率2.95%，支持上饒市政府選定的收購主體收購上饒市尚書苑項目105套存量商品住房用作保障性租賃住房——這標誌着上饒市首個收購已建成存量商品房用作保障性住房項目成功落地，同時也是江西省內首個利用保障性住房再貸款政策收購已建成存量商品房用作保障性住房的項目。