每經記者｜陳夢妤 每經編輯｜魏文藝

又見地產永續債。

6月10日，京投發展（SH600683，股價3.90元，市值28.89億元）公告稱，公司近期與中原信託簽署《永續債權投資合同》。中原信託設立信託計劃，並以信託計劃項下的信託資金向公司進行永續債權投資，金額爲不超過30億元，永續債權投資期限爲無固定期限。

利率方面，初始利率爲2.9%。初始投資期限滿5年之日開始調整利率，其後每2年調整一次，每次增加200個基點（即2%）。調整後的投資價款年利率最高不超過9%，超過9%的按9%計算。

京投發展表示，此次融資將用於公司償還項目存量債務。本次永續信託融資在股東會批准的融資額度內，首期融資金額8.10億元已到賬。

從業績看，今年第一季度，京投發展實現營業總收入約2.54億元，同比下降1.01%；歸母淨利潤虧損約1.49億元，上年同期虧損7539.25萬元；扣非淨利潤虧損約1.63億元，上年同期虧損8865.16萬元。

值得注意的是，根據京投發展一季報披露，其扣除永續融資產品利息約8010萬元影響後，歸母淨利潤虧損約2.29億元。

而2024年，京投發展歸母淨利潤虧損約10.5億元，扣除永續融資產品利息3.26億元影響後，這一虧損擴大到13.80億元。

這已不是京投發展首次發行永續債，其與中原信託早有合作先例。

《每日經濟新聞》記者統計發現，截至今年第一季度，京投發展手中還有60億元規模的永續債，分別是2020年上半年與崑崙信託、中原信託簽署的30億元，以及2021年下半年與生命保險資產管理有限公司（以下簡稱生命資產）簽署的30億元。

2020年6月，京投發展與崑崙信託簽署永續信託貸款合同，後者通過信託資金向京投發展發放永續信託貸款，金額爲不超過18億元，貸款期限爲無固定期限，彼時該永續債的用途表述爲“用於公司投資項目的開發建設”。其中，二期貸款資金9億元已於2020年11月6日到賬。至此，該合同項下貸款資金18億元已全部到賬。

與此同時，京投發展與中原信託也簽署了永續信託貸款融資合同，金額不超過12億元，公告稱“用於公司項目的物業運營支出、物業改造支出及償還項目的金融機構負債”。該筆貸款資金12億元已於2020年6月8日全部到賬。

利率方面，這兩筆永續債初始貸款期限內的利率爲5.89%，自每筆貸款放款日起滿5年之日開始調整利率，其後每2年調整一次，每次增加200個基點，以此類推，但調整後的貸款年利率最高不超過12%。

2021年7月和9月，京投發展先後與生命資產簽署合同，生命資產作爲受託人，發起設立債權投資計劃，將募集的投資資金向京投發展提供融資，金額總計不超過30億元，投資期限爲無固定期限。

對於這30億元的用途，京投發展公告均表述爲“用於投資項目的建設及歸還金融機構借款”。與前期發行的永續債類似，5年內初始利率爲4.79%，其後每年加200個基點，最高不超12%。

據此看，相比此前四筆永續債5.89%和4.79%的初始利率，京投發展此次永續債的初始利率只有2.9%。

從對永續債的用途說明上可以看到，京投發展已經從最初的“用於投資項目的開發建設”到直接“用於償還項目存量債務”，也就是傳統意義上的“借新還舊”。

不過，京投發展在公告中表示，本次交易有利於公司拓寬融資渠道，增強現金流的穩定性，優化公司資產負債結構。而增信措施則依舊是——由北京市基礎設施投資有限公司提供無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。