每經記者｜包晶晶 每經編輯｜陳夢妤

一年前，上海徐彙區東安新村還只是普普通通的“市區老破小”，一年後已是成交金額超523億元的“全國總價地王”。

作爲上海史上最大單地塊一次性徵收項目（上海徐彙區東安片區舊改項目，以下簡稱東安地塊），儘管三宗涉宅地塊3個月內陸續以協議出讓方式拆售，但仍難掩光芒。

根據滬徐協示字（2025）第1號、第2號、第3號文件公示，徐彙區C030301單元127b- 23、127b-24和125-31地塊的出讓價格分別是83.5億元、98.18億元和341.35億元，合計超過523億元。

這樣的大規模整體開發能爲城市帶來什麼？涉宅地塊樓面價未出現新高，且加強了中小戶型配比，會給區域樓市供應帶來怎樣的影響？

位居中心城區成熟板塊

東安地塊是上海中心城區成熟板塊少見的大面積地塊。原址上的東安一、二村片區，涉及117幢居民樓、6057戶、5個居委會。公開資料顯示，地塊總面積達到15.93公頃。

在東安地塊舊改啓動之初，市場各方就判斷，這將是更有開發潛力的項目。

2013年新鴻基以217.7億元拿下上海徐家彙地塊，2014年中民投聯合體以248.5億元將董家渡地塊收入囊中，2020年香港置地聯合體以310.5億元競得徐匯濱江綜合體地塊（以下簡稱西岸金融城），上海“總價地王”紀錄不斷被刷新。東安地塊與西岸金融城最近的距離只有300米。

第一太平戴維斯中國策略顧問部負責人朱鋒向《每日經濟新聞》記者表示：“這是近年來，上海內環內體量最大的舊改項目，對整個板塊的能級提升和城市板塊迭代升級，有重要意義。”

從東安地塊土地使用權出讓協議來看，其中的125-31地塊設置了約1.33萬平方米的社區級公共服務設施，中小套型住宅建築面積佔比15%，同時要求在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區空間節點，宜加強空間設計和建築設計，體現空間節點門戶性和標誌性，其中標誌性建築爲非住宅功能；而127b-23、127b-24地塊爲純住宅地塊，少量配建公共服務設施。

疊加區域內原有的醫療、教育、商業等資源，東安地塊未來開發和西岸金融城將如何聯動？

“從當前區域規劃與發展潛力來看，東安地塊所在的板塊與西岸金融城，在產業定位、功能佈局及城市價值提升等方面，形成互補而非替代關係。西岸金融城板塊的發展經歷了從規劃建設到產業導入、人口導入的長期過程。東安地塊的發展則需要一定發展週期，東安地塊依託現有醫療資源優勢，規劃建設國際醫療中心、精準醫療研發基地等載體，徐彙區政府專項資金支持人工智能與健康科技融合發展，儘管當前產業導入尚處初期，但健康科技產業未來將有極大增長空間。”朱鋒分析指出。

地塊南面高端住宅聚集

《每日經濟新聞》記者瞭解到，在東安地塊的南面，是近年不斷刷新上海高端住宅價格紀錄的聚集地——徐匯濱江。相比之下，東安地塊更接近市中心腹地。

上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，“東安地塊區位優勢極佳，對於住宅開發來說，本身挑戰並不大。而且大規模整體開發更有協同性，更有利於城市更新。從未來房價看，隨着徐匯濱江整體價值不斷提升，新開發的住宅，價格也會隨之向上。”

近日，《每日經濟新聞》記者沿着龍華中路向東，實地走訪了近年來備受外界關注的5個高端住宅項目。

與東安路距離最近的能建·西岸譽府，今年一季度開盤即售罄，合計銷售約48億元。再往東，即頂着全國最高樓面價光環的綠城·潮鳴東方，5月11日開盤，一次性推出120套千萬元級大平層房源，銷售均價高達19.5萬元/平方米，銷售總金額69.88億元。

與潮鳴東方緊鄰的是匯元璽，2024年3月第二次開盤即售罄，入圍分達112.8分，意味着一個5年內沒有購房記錄、社保繳納10年左右的無房家庭，才具備入圍資格。

潮鳴東方對面的是香港置地·啓元，均價高達17.8萬元/平方米，套均總價超過5000萬元，認購率235%，其中最貴的一套複式戶型總價破億元。再往東是2022年12月開盤的御江廷，共計323套房源，均價13.12萬元/平方米。

相比市區其他板塊宅地的小規模出讓，此次東安地塊爲一次性大批量供應。C030301單元127b-23地塊、127b-24地塊、125-31地塊的意向用地人分別爲上海新楓安企業發展有限公司、上海新百安經濟發展有限公司和上海新東安企業發展有限公司。

天眼查的資料顯示，這三家公司分別由上海地產（集團）有限公司和上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司以不同股權比例聯合成立。那麼，這種地方國資主導的整體開發，究竟有什麼優勢？

朱鋒分析指出，優勢體現在更爲系統性以及長期適配性的發展規劃，未來東安地塊將形成居住、工作、醫療15分鐘生活圈。反觀小塊出讓，因開發商在功能規劃建設過程中更加關注局部收益，缺乏板塊之間的整體性思考，易出現特定功能供應過剩情況。此外，在城市空間系統化完善方面，整體性開發能降低公共服務成本，可以打造連續的公共空間體系，同時通過對開發配套服務等要求，在保證開發商收益的前提下，爲城市提供更完善的配套空間。