每經記者｜陳利 每經編輯｜魏文藝
房地產市場繼續向止跌回穩的方向邁進。
經歷了“小陽春”行情後，樓市“紅五月”在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現。不過，5月市場分化現象依然明顯。
克而瑞監測顯示，30個重點城市5月新房成交面積爲1058萬平方米，環比下降2%，同比下降9%。另據中指研究院數據，百強房企5月銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。
“整個市場短暫地出現調整屬於正常情況。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者微信採訪時表示，從去年四季度到今年4月份，全國房地產市場出現7個月的回穩，5月份儘管有些數據出現波動，但總體還是延續了一個向好的態勢，“市場反饋還是積極的”。
進入6月份，對於典型房企而言，也進入到年中業績的衝刺期。在5月新房市場分化、百強房企整體銷售額同比下降的背景下，據記者觀察，多家頭部房企推出了“好房子”新規產品，並實現了較高的去化率。
某房企相關負責人在接受記者採訪時表示，現在的市場無論哪家開發商都挺有壓力的，大幅降價促銷反而可能對項目產生損傷。
“紅五月”樓市明顯分化
5月份，核心城市新房市場整體保持修復態勢，“紅五月”行情在上海、北京、廣州等熱點城市得到體現，這些城市的5月新房成交量均保持同比和環比增長。
以上海爲例，5月有近40個項目開盤，其中純新盤項目11個，老盤加推項目26個。上海市房地產交易中心數據顯示，5月份，上海一手住房成交62萬平方米，環比增長20%，同比增長24%。
再看廣州，4月底就有多個純新項目集中開盤入市，疊加“五一”假期項目營銷力度加大，新開盤項目去化效果普遍較好，整體帶動市場成交回升。廣州市住房和城鄉建設局數據顯示，5月份，廣州新房累計成交6572套，環比增長32%，同比增長26%。
另據北京市住房和城鄉建設委員會數據，5月份，北京新房累計成交3917套，環比增長14%，同比增長38%。
與此同時，5月樓市仍呈現出分化態勢，部分熱點城市的新房成交量出現回落。
據克而瑞四川監測顯示，5月份，成都新建商品住宅供應規模及成交規模同比、環比均呈下降趨勢。其中，新增供應套數同比下降38.84%，環比下降33.84%。成交方面，5月成都新房成交面積102.91萬平方米，同比和環比下降幅度均超過了10%。不過，每經記者注意到，得益於“好房子”新規項目集中入市，近兩個月，成都新推項目去化率均在九成以上。
再以深圳爲例，5月深圳核心區推盤節奏有所加快，但各項目間分化顯著。中指研究院數據顯示，深圳5月多個核心區優質項目去化率超過80%，而非核心區項目去化率普遍低於50%。深圳中原研究中心統計顯示，5月份，深圳一手住宅網籤3162套，環比下滑14.4%。
克而瑞監測顯示，30個重點城市5月新房成交面積爲1058萬平方米，環比下降2%，同比下降9%。累計來看，今年前5個月，30城新房成交面積5047萬平方米，同比上漲6%。
其中， 一線城市5月新房成交環比增長6%，同比增長20%；26個二三線城市5月新房成交環比企穩，但同比仍回落13%，降幅超過30城平均水平。
儘管5月樓市出現明顯分化，但據克而瑞監測數據，30個重點城市5月平均開盤去化率爲39%，環比上升1%，同比上升12%，與2023年高峯期基本持平，延續穩中向好。
其中，廈門、成都、長沙和重慶四城的去化率均超六成，上海、深圳等熱點城市去化率同比、環比持續增長。鄭州、蘇州等城市的去化率雖然與去年同期相比穩中有升，但環比降幅均超過兩成；昆明、青島、濟南、常州、嘉興等弱二三線城市去化率均不足兩成且環比持續下降，市場仍延續低迷走勢。
“以武漢市場爲例，近期改善和豪宅市場成交均有所下滑，650萬元以上戶型產品的存銷比越來越大，550萬—650萬元戶型基本以‘好房子’新規的大平層爲主。”一頭部房企華中區域相關負責人通過微信告訴記者，據其初步判斷，改善客羣對產品的要求較以前更高。
“當前樓市延續止跌企穩的弱復甦走勢，熱銷項目更爲聚焦到產品力較強的第四代宅和‘好房子’新規項目，隨着這類產品集中入市，撐起熱銷半邊天。”克而瑞分析指出，部分城市則依靠由政府主導的存量房收購和房票安置對城市非核心區域部分樓盤去化起到了良好的提振作用，但對多數弱二三線城市而言，部分樓盤僅能依託大折扣、高佣金、強渠道等策略實現銷量提升。
房企如何衝刺年中業績？
5月樓市分化，也體現在百強房企的銷售業績上。
中指研究院監測顯示，5月份，百強房企銷售額同比下降17.3%，較4月降幅擴大0.5個百分點。
以排在銷售榜前兩位的保利發展和綠城中國爲例，保利發展5月實現銷售額285.12億元，環比增長15.8%，同比下降19.3%；前5月累計銷售額1161.61億元，累計同比減少19.26%。綠城中國5月實現銷售額255億元，環比增長37.1%，同比上漲9.4%；前5個月累計銷售額965億元，累計同比減少2.3%。
每經記者梳理18家重點上市房企近日發佈的5月業績簡報發現，這18家房企5月合計銷售額1449.84億元，同比下降5.9%，環比增長24.1%；今年前5個月銷售額合計爲5842億元，同比下降14.8%。
值得注意的是，5月銷售額同比和環比均下降的僅有越秀地產和旭輝集團。其中，越秀地產實現銷售額95.81億元，同比和環比分別下降6.9%和4.9%。而越秀地產也是今年極少數明確提出年度銷售目標的房企，今年前5個月累計合同銷售金額約爲507億元，同比增長約26.5%，完成2025年度合同銷售目標進度爲42.1%，成爲18家房企中前5個月累計銷售額仍同比上漲的兩家房企之一。
“現在的市場無論哪個開發商都挺有壓力的。”上述房企相關負責人表示，目前公司在華中區域的舊規產品、新規產品佔比各一半。“第四代宅利用高性價比和高得房率，對傳統住宅還是有一定衝擊的，老項目主要還是靠現房優勢，以品質實景可見去做對沖。”
“目前公司的舊規產品基本是準現房或者現房，客戶主要是看實景。”綠城中國華中區域相關負責人告訴記者，當前舊規產品並不是公司的去化主力，因爲有業主基數，大幅降價反而會對項目有損傷。“公司更多是通過老盤新做，從展示更新、服務提升等方面去對抗‘好房子’新規產品”。
以架空層爲例，此前是將設計做好後交給客戶，但如今則是在設計中有留白空間，通過主動與業主進行溝通，問詢其希望的改造方向並進行修改。“目前在武漢湖畔雲廬、長沙鳳起麓鳴等舊規產品上都有這樣的動作，通過這些方式達到口碑傳播，影響潛在客戶。”
“今年上半年公司在成都共有兩個新項目入市，且都是‘好房子’新規產品。”據成都萬科相關負責人介紹，一個是位於郫都區的蜀都萬科·錦上揚華，前5月連續奪得郫都區銷冠；另一個是基於“好房子”理念打造的、位於新都區的萬科都會甲第，5月17日開盤實現片區內近三年首開項目最高認購業績，截至目前仍是新都區銷冠。“此外，持續銷售項目如軌道城市萬科美的|高線公園，也將推出優質準現房房源以及年中衝刺專屬購房優惠。”
“公司整合旗下商業、資管、物業等多航道資源，推出‘龍湖歡搶季’，天街、冠寓萬份盲盒驚喜派送、全國各大直播間搶購房神券，更有千套房源限時一口價秒殺。”龍湖集團相關負責人告訴記者，6月13日“龍湖好房子BOSS福利局”專場直播，將在全國篩選12個城市級紅盤熱盤，包括高端產品線御湖境、觀萃等明星項目，在直播間推出給力好價，拉開整個年中衝刺的大幕。
“6月供應同環比齊降重回階段低位，重點城市剛需、改善、高端佔比結構爲34%、55%和12%，呈現出以改善爲主，剛需爲輔的供應結構。半數以上城市以主城爲供應主力。”克而瑞分析指出，房企推盤積極性一般，不過因加強了主城區改善供應比例，疊加房企年中衝刺，或將加大營銷力度。“預期6月成交環比持增，同比有望持平去年同期，市場延續止跌回穩的弱復甦走勢。”
