1月14日，仲量聯行發佈2025年第四季度上海房地產市場回顧與展望報告。數據顯示，2025年第四季度，上海甲級辦公樓市場成本驅動型的搬遷和升級需求繼續釋放。仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：“整體市場繼續利好租戶方，企業利用當前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業在年末大面積成交。”

2025年四季度，上海甲級寫字樓市場流動性繼續溫和修復，全市淨吸納量16.1萬平方米。其中，中央商務區淨吸納量5.3萬平方米，非中央商務區市場10.8萬平方米。隨着甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續釋放。

至此，2025年全年，上海甲級寫字樓淨吸納量爲49.9萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示：“過去12個月，金融行業仍爲甲級辦公樓需求的首要驅動力，佔比達23%。私募基金尤其是量化等證券投資基金業務規模增長，帶動相關租賃活動。與此同時，科技互聯網在年內錄得大面積成交，需求佔比攀升至17%，躍居第二位，其中人工智能相關領域的企業擴張尤爲顯著。”此外，以內資律所爲代表的專業服務業仍保持韌性，租賃需求佔比14%，而隨着消費模式轉變，戶外運動和潮玩品牌展現辦公擴張需求。

在供給方面，去年四季度上海迎來31.5萬平方米的項目竣工交付，全年新增供應達103.7萬平方米。其中，中央商務區去年四季度的兩個項目竣工交付，共計24.3萬平方米，推動空置率環比上升1.7個百分點，同比上升1.6個百分點，達到18.0%。

租金仍處於下行通道。去年四季度，上海中央商務區市場租金環比下降2.8%，同比下降12.1%，達到6.4元每平方米每天，非中央商務區租金環比下降2.7%，同比下降11.0%，達到4.2元每平方米每天。

產業園市場方面， 2025年上海產業園區淨吸納量39.6萬平方米。部分新興板塊產業及商務氛圍逐漸成熟，吸引優質企業入駐。仲量聯行上海商業地產部產業園區總監俞則人表示，“科技互聯網企業仍爲產業園區的主力需求方，涵蓋人工智能、集成電路、遊戲等領域。同時，總部型經濟和科研機構的需求也較爲活躍。載體側，具備綜合優勢的片區標杆型項目以及獨棟物業或獨立園區受到青睞。”

去年四季度，上海共有三個產業園區項目竣工交付，總建築面積61.8萬平方米。短期內的供應壓力使得產業園區業主繼續調整租金預期，去年四季度，上海產業園區整體市場租金環比下降2.2%，同比下降13.4%至3.4元每平方米每天。

投資市場方面，2025年，上海大宗交易市場略有回落，累計達成89宗交易，成交額約487億元，同比下降15%；從交易規模維度分析，單體項目平均成交金額爲5.5億元，較2024年均值5.6億元略有下降；從資產類別來看，辦公資產以52%的成交金額佔比和42%的成交宗數佔比，仍爲投資者配置重點。

從需求結構看，投資性需求2025年佔比達82%，較2024年進一步上升，伴隨着外地國企與民營企業家持續在上海佈局，反映投資者對上海大宗資產長期增值仍具信心。從成交區位而言，上海內環內貢獻了42%成交金額和41%成交宗數，投資熱度持續迴歸核心區域。

仲量聯行投資及資本市場華東區負責人孫翎表示：“隨着REITS試點範圍進一步擴大，城市更新政策不斷落地，投資退出路徑愈發成熟，預計上海房地產投資市場將迎來更多優質資產的交易機會。”