沉寂已久的商辦市場迎來了重大利好。

1月15日，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，介紹貨幣金融政策支持實體經濟高質量發展成效，並答記者問。會上，央行新聞發言人、副行長鄒瀾表示，將會同金融監管總局，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%。

對此，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，此次調整一方面是由於各地普遍面臨在售商業用房庫存高企、去化週期高企的問題；另一方面則是因爲在售庫存去化難度大，導致已供應土地和在建項目開發難度大，疊加二手商業用房價格跌幅較大，由此導致商業物業價格跌幅更大，對整體物業價值的保持以及企業資金鍊好轉等不利。

商業用房購房貸款首付下調至30％

爲推動商辦市場去庫存，不少城市已經出臺多項支持政策。

如武漢對購買新建商辦類房屋的，按契稅實繳額度給予50%補助；南寧對購買商辦項目超100平方米的給予1萬元購房補貼；上海則允許商務樓宇兼容商業酒店、研發創新、文化體育、醫療服務、教育培訓、租賃住房（含人才公寓）等功能。

中指研究院分析指出，未來，預計更多城市落實商辦市場去庫存政策，除了盤活閒置用房外，優化商辦限購政策，促進交易活躍或也是重要一項。

但需注意的是，此前大多數城市均執行較高的商業用房首付要求，通常爲50%，部分銀行或特定項目甚至設定爲60%或更高。而此次央行發佈的政策屬於全國性調整，將商業用房購房貸款的最低首付比例統一下調至30%。

“近年來，隨着租賃市場崛起，熱點城市機構或個人投資者投資商辦並轉做長租公寓、酒店式公寓等長短租結合的產品，意願明顯增強，案例也有所增加。”李宇嘉表示。

以深圳爲例，據深圳貝殼研究院統計，2025年深圳新房非住宅成交佔比爲31.4%，同比擴大3.8%，不僅增幅進一步擴大，而且連續兩年增長；二手房非住宅成交佔比爲17.5%，同比擴大2%，達到2012年以來次高值。

根據深圳貝殼研究院院長肖小平的研究，這一成交特徵的形成，主要是因爲不少置業者對租售比較高的產品越來越青睞，而非住宅產品剛好對接上了這種需求，特別是地段優越、配套成熟的小戶型公寓。

“此次統一下調商業用房購房貸款的最低首付比例，直接降低了購買商業用房的門檻，有助於促進商辦市場新的活躍度。央行加大對商辦用房的支持力度，也是支持去庫存的具體表現，表明中央及監管部門對商辦項目去庫存的重視程度在提升。”中指研究院表示。

李宇嘉也指出，此舉不僅有利於激活置業需求，從而盤活二手掛牌或在售存量，也有利於盤活存量做保障性租賃住房或長租公寓，並且可以從金融角度支持存量物業盤活改造，間接來看有助於REITs（不動產投資信託基金）的發展壯大。

政策仍有發力空間

鄒瀾表示，中央經濟工作會議已經明確，2026年要繼續實施適度寬鬆的貨幣政策。根據當前經濟金融形勢需要，人民銀行將先行推出兩方面政策措施。一方面是下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，提高銀行重點領域信貸投放的積極性；另一方面是完善結構性工具並加大支持力度，進一步助力經濟結構轉型優化。

據悉，2024年6月，央行創設保障性住房再貸款，發放對象爲21家全國性金融機構，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，利率爲1.75%；2025年5月，央行下調結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點。“本次再度下調各類結構性貨幣政策工具利率0.25個百分點，意味着保障性住房再貸款利率將降至1.25%。”中指研究院表示，“將進一步支持地方國企收購存量商品房用於保障性住房，加速收購節奏，在增加保障性住房供給的同時，進一步改善市場供求關係”。

對於外界普遍關注的降息降準問題，當天的發佈會也明確“從今年看還有一定的空間”。而根據央行數據，2025年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率爲3.07%。

“央行從外部約束和內部約束兩個方面明確了今年降息仍有空間，或意味着2026年房貸利率存在下調預期。”中指研究院表示，在當前房地產市場環境下，降低購房成本依然是促進購房需求釋放的重要舉措之一，未來若有更多政策落地協同發力，或將對穩定房地產市場發揮更大作用，如給予貸款貼息、降低中介費率、加大房貸利息抵扣個人所得稅額度等。

“整體來看，本次央行釋放多項政策利好，對穩定房地產市場將發揮積極作用。”中指研究院分析指出，結合2025年底以來監管部門釋放的一系列政策信號，“着力穩定房地產市場”措施正在落地，預計未來政策仍有發力空間。

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