證券日報記者 陳瀟

近期，多地通過國企平臺出手收購二手房的形式，加碼住房“以舊換新”新模式。浙江富陽、上海奉賢，浙江寧波等地，接連推出或落地住房“以舊換新”方案，通過國資信用背書和制度化設計，爲打通置換鏈條，激活改善型住房需求打開新通道。

一站式置換

1月25日，杭州市富陽區宣佈推出房地產“以舊換新”活動，報名時間爲2026年1月26日至2月9日。根據方案，富陽區屬國企杭州富陽樂居投資運營集團有限公司（以下簡稱“富陽樂居集團”）將在規定時間內，面向社會定向收購200套二手房。

此次收購對房源條件設定了明確門檻：二手房需位於富春、鹿山、銀湖三個街道，建成時間在2010年12月31日前，建築面積不超過144平方米。

在置換方式上，富陽樂居集團採取“抵價券+購房券”的組合模式。換房人可獲得與二手房收購價等值的“以舊換新抵價券”，同時額外獲得一張購房券，面值爲抵價券金額的5%，最高不超過10萬元。以一套評估價100萬元的二手房爲例，換房人在購買新房時，最高可抵扣105萬元房款。

這一設計並非個案。此前，寧波城建投資集團下屬城投置業已率先啓動商品住房“以舊換新”，首期定量收購舊房500套，覆蓋寧波市六區；據當地房管部門發佈的2025年12月份全市住宅成交數據，寧波市六區當月共成交新建商品住宅1430套，環比增幅高達67%，爲全年成交量第二高的月份，僅次於有住房購新配送消費券因素加持的3月份。

上海奉賢區奉發集團的“以舊換新”首單也已於今年1月份正式簽約，據悉，奉發集團計劃收購50套老舊小區二手房，定向支持購買集團旗下新房項目。

除此之外，江蘇徐州近日由國有平臺——徐州市國盛徐房嚴選運營管理有限公司推出房產“以舊換新”置換服務。該平臺由兩家市屬國企聯合組建，旨在搭建規範、透明的一站式房產置換通道，通過標準化流程銜接存量房與新房市場。

模式能否複製推廣？

“近期各地‘以舊換新’模式的創新之處，在於它超越了此前一些城市僅由房企或中介機構撮合的‘以舊換新’，升級爲政府平臺介入、提供信用擔保和流動性支持的‘官方換房’。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示。

嚴躍進表示，由國企作爲收購主體，一方面大幅降低了交易雙方的違約風險，另一方面也縮短了二手房成交與新房購買之間的時間差，顯著提升了換房成功率。“對於改善型家庭而言，‘先賣舊、再買新’的不確定性，是長期存在的心理門檻，而國企兜底的模式正在緩解這一痛點。”

不過，業內普遍認爲，國企主導的“以舊換新”模式亦存在一定挑戰。

同策研究院聯席院長宋紅衛向《證券日報》記者表示，一方面是資金壓力，對財政和平臺公司的資金調度能力提出了更高要求；另一方面不同於集中式新建項目，被收購的二手房往往分散在多個小區，如何通過出租、轉保障房或者再出售等方式實現資產盤活，考驗國企的精細化運營能力。這也成爲該模式能否被複制推廣的關鍵。

總體來看，多位業內人士認爲，與過往相比，今年“以舊換新”試點更爲活躍，與新房去化，國資運營的結合更爲緊密。