上海二手房市場開年迎來“開門紅”，目前已連續三個月成交量站穩2.2萬套關口。機構數據顯示，成交量“企穩”同時，成交價出現“止跌”信號，已連續兩個月止住下跌趨勢。

二手房成交量已連續三個月超2.2萬套

根據上海房產交易中心官網“網上房地產”數據，1月上海二手房（含商業）網籤成交22834套。這已是上海二手房連續第三個月成交超2.2萬套。從縱向對比來看，該成交量創下近5年同期新高。

單日成交數據也反映市場熱度。據安居客上海監測，1月10日，上海二手房單日網籤成交達1261套，創下近三個月新高。隨後的週末表現也熱度不減，1月17日、24日和31日的單日成交均突破1200套。

上海鏈家研究院負責人李根表示，1月上海二手房市場成交約2.2萬套，環比基本持平，同比上漲約25%，成交量“企穩”信號明顯。同時，成交價出現“止跌”信號，連續2個月止住下跌趨勢，市場成交不再單純依靠“以價換量”。

58安居客研究院院長張波進一步指出，1月上海二手房成交量創5年新高，核心是低總價房源精準適配剛需、新房熱度下滑分流減少。不過前幾年1月受春節因素擾動，成交基數偏低，因此今年這一新高不能簡單等同於市場完全回暖，需保持謹慎樂觀。

從成交結構來看，市場仍維持“剛需主導，改善發力”的特徵，低總價房源成爲市場核心驅動力。上海太平洋房屋數據顯示，該機構300萬元以下低價房成交佔比接近一半，成爲市場主力。

58安居客線上數據進一步印證了這一趨勢，低總價房源的供給比例達50.06%，對應流量比例更高，意味着低總價房源不僅是市場供給的主力，更能精準吸引剛需羣體，尤其是首次購房的年輕家庭。與之形成對比的是，中高、高總價房源的供需佔比均不足14%，更多高淨值人羣仍將目光聚焦於新房市場。

“這種以剛需爲主導的供需結構，爲成交量爆發提供了基礎，當下剛需羣體是二手房市場的核心購買力，低總價房源的充足供給有效釋放了積壓的購房需求。”張波分析道。

從環線分佈看，上海太平洋房屋監測數據顯示，該機構外環以外成交佔比最高且持續增長，反映郊區及新興區域剛需交易活躍，內中環間成交環比顯著增長，顯示改善型需求仍在釋放。此外，上海鏈家監測數據顯示，中環內“老小”房源優勢凸顯，成交佔比攀升。

從區域分佈來看，58安居客平臺數據顯示，上海二手房成交較好的區域主要集中在浦東新區、松江區、金山區、青浦區、奉賢區、寶山區。其中，花木、北蔡等板塊熱度居全市前列，這些區域靠近陸家嘴、張江等浦東核心商圈，交通便利且配套成熟，兼顧剛需與改善需求，吸引大量購房者關注；松江泗涇、九亭，青浦華新，寶山顧村等近郊剛需板塊，因房價低於核心城區，對預算有限的剛需羣體吸引力強勁；而奉賢金匯等遠郊區域，憑藉低總價、小戶型的產品特徵，且兩居室佔比高，加之板塊內規劃有產業園區，本地就業人口帶動居住需求，持續支撐二手房成交。

多個板塊價格已現止跌企穩信號

市場成交信心也在逐漸修復重鑄。上海鏈家數據顯示，超八成客戶可在90天內成交（指鏈家系統內首次錄入客戶至成交），市場觀望情緒逐漸減弱。

上海鏈家徐匯西板塊門店店總黃燕在接受澎湃新聞採訪時指出，該門店帶看量與過往持平，但成交效率顯著提升，“現在有真實購房需求的客戶，前期其實已看過不少房源，目前觀望的情緒正在減弱，遇到價格合適的房源會選擇入手。”房東羣體心態則呈現分化，部分房東並不着急出手，仍希望爭取到自己的心理價位；也有不少房東能夠理性看待市場，願意隨行就市調整報價。

從價格方面來看，滬上多名經紀人表示市場整體保持穩定。黃燕提及，目前板塊內成交價格以及掛牌價沒有明顯波動，但門店掛牌量較此前減少約20%，“主要原因是市場去化速度尚可，部分房源順利成交，同時也有一些房東選擇撤牌觀望，等待更合適的出手時機。整體而言，目前仍是買方市場，因此掛牌價以及成交價整體較穩定。”

值得關注的是，上海鏈家監測顯示，多個板塊房價已出現止跌企穩信號。其中，徐匯濱江、四川北路、董家渡等板塊價格較此前有所回升，部分板塊價格已企穩。

上海中原地產分析師盧文曦判斷，從後續市場趨勢看，整體二手房價格跌幅將進一步趨緩，前期價格調整到位的房源有望率先止跌企穩，市場整體將逐步進入平穩運行階段。

在張波看來，1月作爲年初，不少購房者受政策寬鬆、市場觸底回暖的預期影響，選擇在此時入市並加快購房決策；同時，5年新高的成交量可能形成“羊羣效應”，帶動更多觀望羣體入場，進一步放大成交規模。

與二手房市場的熱鬧形成對比，1月上海新房市場進入傳統銷售淡季，供需兩端表現平淡。中指研究院數據顯示，1月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面積25.71萬平方米，成交套數1939套，處於季節性低位。土地市場方面，1月上海全市成交各類用地規劃建面165萬平方米，其中成交涉宅用地建面33萬平方米。兩批次土拍均以底價收官，反映出企業在年初投資策略上保持審慎。

盧文曦指出，土地供應、價格性價比、地段適配性等因素共同塑造了當前上海樓市的分化格局。二手房憑藉價格優勢與地段實用性，在剛需與中高端改善市場均形成競爭力；新房則在覈心區域高端產品領域保持優勢，兩者形成競爭與互補的態勢。

中指研究院數據顯示，1月商品住宅銷售金額TOP20項目合計銷售108.2億元，其中頂豪改善盤成爲市場絕對主力。位於徐匯濱江核心地段的安瀾上海以21.8億元位列榜首，陸家嘴太古源·源邸（17.8億元）、澐啓濱江（11.6億元）分列二三位。

對於後續市場，中指研究院上海企業常務副總經理程宇表示，隨着前期出讓的優質地塊逐步進入供應序列，市場對年後“小陽春”行情仍抱有預期。“對於房企而言，在整體市場承壓的背景下，更需堅守產品主義，聚焦核心地段的價值挖掘。在政策與市場的雙輪驅動下，上海樓市有望在調整中逐步尋得新的平衡點”。