證券日報記者 張薌逸

2月25日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等五部門聯合印發《關於進一步優化調整本市房地產政策的通知》（以下簡稱《通知》），促進房地產市場平穩健康發展。

《通知》涉及住房限購、住房公積金、個人住房房產稅等多領域政策調整，廣泛惠及各類住房羣體，激活住房消費需求。

春節後，包括上海在內，江蘇淮安、貴州貴陽等多個城市紛紛推出房地產領域優化政策，通過充分用好住房公積金、購房補貼等政策工具，更好地滿足居民剛性和改善性住房需求。

《通知》明確，進一步調減住房限購政策。具體而言，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購房之日前在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環外購買住房不限套數，在外環內限購1套住房；連續繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，在外環內限購2套住房。

“本次階梯式鬆綁策略精準契合上海客羣結構與置業需求，能夠有效承接市場剛需與改善增量。”58安居客研究院院長張波表示。58安居客平臺2025年數據顯示，上海新房、二手房客羣重合度僅8.7%，爲全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩固。此次將外環內非滬籍購房社保或個稅繳納年限要求縮短至1年，精準降低新市民、新人才的首次置業門檻，適配二手房市場的剛需主導特徵。

中指研究院上海數據總經理張文靜認爲，本次限購政策調整延續漸進式、精細化特點，更加聚焦外環內，直接擴大了外環內的住房需求羣體規模，對外環內市場的帶動效果或更爲明顯。外環內二手房市場份額更大，政策對於穩定二手房價格預期將產生更加積極的影響。

此外，《通知》從提高住房公積金最高貸款額度、優化貸款套數認定、擴大多子女家庭購房支持範圍等方面優化住房公積金貸款政策，發揮住房公積金支持住房消費作用，滿足繳存人在不同階段的宜居安居需求。

《通知》將繳存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建築最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海市公積金家庭貸款最高額度可達到324萬元。

“上海調整政策後，首套住房公積金貸款額度與新房套總價中位數的比值將提高至接近50%，將較好支撐購房者置業，降低置業成本，提高住房消費意願和能力。”張文靜表示，未來上海住房公積金首付比例、住房公積金使用範圍等依然有優化空間，進一步支持住房消費。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，上海在新春伊始就出臺優化政策，在降成本、降門檻、提預期方面的信號十分明顯，政策針對性較強，對於3月份的樓市“小陽春”行情具有較大的帶動作用。

當前，促進住房消費需求積極釋放和房地產市場供求關係平衡成爲多地政策發力的方向。各地頻頻釋放政策利好，推出購房補貼，優化住房公積金政策。

在購房補貼方面，2月24日，淮安市發佈《淮安市促進房地產市場健康發展五條措施》（以下簡稱《措施》），推出新建商品住房購房補貼、企業團購人才房補貼、贍養老人購房補貼等補貼措施。

《措施》明確，對購買新建商品住房的，給予購房總價2%的補貼。對來淮新市民（指未獲得本市戶籍或獲得本市戶籍不滿10年的本市就業人員）購買新建商品住房的，給予購房總價3%的補貼。

在住房公積金政策方面，貴陽市2月24日發佈《貴陽市商業性個人住房貸款轉住房公積金個人住房貸款實施辦法》，規範“商轉公”貸款業務管理，支持繳存職工剛性住房需求。

“目前，包括上海在內，各地住房政策的着力點都在於挖掘需求潛力。”李宇嘉認爲在政策支持、開發商促銷以及季節性旺季等三重利好因素的推動下，3月份樓市或迎來一個小高峯。至於4月份和5月份，關鍵在於3月份的市場能否在政策助力、預期提升的情況下，帶動賣舊換新的良性循環。

張文靜表示，未來隨着更多政策落地見效，上海房地產市場有望率先止跌回穩，從而發揮大城市的帶動效用，推動整體市場預期改善。預計未來深圳也將優化調整房地產政策，進一步提振市場信心。