中經記者 吳靜 盧志坤 北京報道

3月16日晚，貝殼（NYSE:BEKE; 02423.HK）發佈2025年第四季度及全年業績數據。財報顯示，在房地產市場整體仍處於調整期的背景下，貝殼2025年全年總交易額（GTV）同比下降5.0%至3.18萬億元，但淨收入實現逆勢微增，達946億元，同比增長1.2%。

利潤端則出現明顯下滑，全年淨利潤爲29.91億元，同比減少26.7%；經調整淨利潤爲50.17億元，同比下降30.4%。儘管核心交易業務受市場拖累，但以家裝家居和房屋租賃服務爲代表的“非房產交易業務”成爲關鍵增長極，收入佔比首次提升至歷史新高的41%，顯示出貝殼“一體三翼”戰略轉型的成效與抗週期能力的增強。

新房轉向“結構效率”

作爲貝殼的基本盤，存量房與新房交易業務在2025年承受了直接的市場壓力。

存量房業務方面，平臺全年GTV約爲2.15萬億元，同比下降4.2%，淨收入爲250億元，同比下降11.3%。

儘管交易總額下滑，但平臺運營數據不乏亮點。2025年，鏈家及貝聯門店的二手房交易單量同比增長11.2%，創下歷史新高。其中，非鏈家門店的貢獻進一步凸顯，其存量房GTV佔比提升至約63%，交易單量同比增長15%，平臺屬性持續增強。

截至2025年年末，貝殼活躍門店數量爲58376家，同比增長17.5%；活躍經紀人數量爲445632名，與上年基本持平。

貝殼方面表示，去年直營鏈家主動優化了門店網點和經紀人結構，聚焦高效產能與核心城市區域運營，非鏈家經紀人的年均二手單量也從2022年的不足2單提升至3單以上。2025年第四季度，存量房業務的貢獻利潤率在收入波動背景下實現環比提升1.5個百分點，顯示出經營效率的改善。

新房業務全年GTV爲8909億元，同比下降8.2%，淨收入爲306億元，同比下降9.1%。面對開發商去化需求的變化，貝殼管理層在業績會上表示，新房業務正從傳統的“渠道邏輯”向“項目全週期合作伙伴”升級。貝殼執行董事、首席財務官徐濤指出，新房正在進入一個新階段，購房者關心的是決策把握，開發商關心的是確定的去化結果。

爲此，貝殼在2025年着力優化項目結構，將銷售資源聚焦於高質量樓盤，提升去化確定性。全年新房業務貢獻利潤率同比提升0.2個百分點至25.0%，同時強化了回款風控，第四季度新房應收賬款週轉天數較上季度縮短至44天。

租賃業務首度全年盈利

在房產交易業務承壓之下，“非房產交易業務”在2025年成爲拉動貝殼收入增長的主引擎，其收入佔比從2024年的33.8%躍升至41%，成爲公司收入結構多元化的關鍵轉折。

其中，房屋租賃服務表現尤爲突出，全年淨收入達219億元，同比大幅增長52.8%，貢獻利潤率同比提升3.6個百分點至8.6%，實現了經營層面的首次全年盈利。

記者瞭解到，這主要得益於“省心租”模式的規模擴張與運營效率提升。截至2025年年末，貝殼在管房源規模突破70萬套，同比增長62%。貝殼管理層指出，通過流程重構、專業化分工以及AI能力嵌入收房決策、定價支持等環節，核心服務者運營效率持續提升，單房盈利能力得到強化。

家裝家居業務同樣實現穩健增長，全年淨收入達154億元，同比增長4.4%，營收規模創歷史新高。值得注意的是，該業務的盈利能力得到實質性改善，貢獻利潤率從2024年的30.7%提升至31.4%，經營層面的虧損大幅收窄。

貝殼管理層表示，這得益於業務正從依賴個人經驗的項目制，走向可複製的服務模型。通過推動模塊化產品體系、設計數字化以及供應鏈整合，服務方差降低，設計效率與交付標準化的提升共同帶來了客戶體驗與財務表現的改善。

貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東強調：“家裝和租賃業務都更加註重盈利質量與建立可持續、可複製的經營模型——這是貝殼新業務真正邁向規模化的前提。”此外，作爲新興業務探索的“貝好家”也持續推進C2M能力建設，聚焦爲開發商提供套型配比及價格預判等決策支持。

展望2026年，彭永東表示，貝殼將堅持中性的市場觀，重點驗證“決策服務模型”對轉化率與單位經濟的改善效果。面對AI浪潮，他認爲AI將重構行業分工，將信息匹配極致自動化，同時放大專業服務者在交易責任與信任交付中的價值。“AI不可無視，人也不可替代”，貝殼將選擇人機協同的戰略，將自身升級爲一套居住服務的數字化系統。