■ 王麗新

2026年以來，多地公佈保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）供給計劃及相關規範性細則。爲了更好地解決新市民、青年人等羣體的住房困難問題，相關政策持續優化，保租房供給精準度、運營專業化水平、商業模式成熟度均穩步提升，實現從兜底保障向品質升級的跨越。

筆者認爲，接下來，多方市場主體需圍繞新市民“有的住”“住得起”“住得好”等核心需求發力，推動保租房市場邁入規範發展、資本賦能、生態重塑的全新發展階段。

其一，政策持續加碼、精準護航，打開保租房市場化發展新空間。2025年以來，住房租賃行業多項關鍵政策落地，不僅爲行業發展掃清障礙，更極大提振了市場信心。

2025年7月份，《住房租賃條例》正式公佈，並於當年9月15日正式施行。地方層面，2025年發佈的《上海市人民政府辦公廳關於推進商務樓宇更新提升的實施意見》，爲符合要求的“商改住”劃定明確路徑，實現模式可複製、落地可操作。依託該政策，2025年12月份鼎暉投資6.5億元收購base佰舍蘇河項目，其後續“收購—調規—運營優化—資產證券化”的全流程操作，成爲上海存量商辦樓宇改造爲保租房的鮮活樣板。

同時，多地加快推進通過專項債、再貸款收購存量商品房改建保租房項目。尤爲關鍵的是，保租房REITs已成爲盤活存量資產、服務民生需求的核心載體。一系列政策組合拳，推動保租房從單純的“民生工程”向“可盈利、可循環”的市場化業務轉型，爲滿足新市民多樣化住房需求提供了更多可行性。

其二，金融工具深度創新與常態化運用，破解保租房“重資產、長週期”運營難題。住房租賃REITs市場的擴容與擴募常態化，成爲撬動行業資本循環的關鍵引擎。數據顯示，截至2025年底，全國已發行8只住房租賃REITs，多數產品保持95%以上的高出租率。2025年住房租賃REITs新增及擴募規模佔全年公募REITs募資總量的10.16%。

從8單住房租賃REITs營業收入表現來看，行業整體呈現“現金流穩健、擴募驅動增長”的顯著特徵。例如，城投寬庭REIT通過擴募資產並表，季度營業收入穩定在4500萬元至4700萬元區間；華夏基金華潤有巢REIT初始募集規模超11億元，2025年12月份完成首次擴募，募資規模達11.33億元，且擴募獲得原持有人99.51%的高認購率，該項目自上市以來累計分紅率超4%，成爲各類機構長期資產配置的熱門標的。

金融工具創新對保租房市場的賦能，遠不止於資金層面。公募REITs退出渠道，讓行業走通“投融建管退”閉環，市場化主體、金融機構得以“敢進來、敢投錢”，改變了過去保租房建設過度依賴財政補貼與銀行貸款的格局；公募REITs發行後，募集資金可快速回流，持續投入新項目開發，進而形成“建設一批、上市一批、儲備一批”的循環。

其三，市場主體多元參與與底層資產擴容，重塑保租房行業競爭新生態。當前，保租房市場逐步形成地方國企、金融機構等主體優勢互補、協同發力的格局，底層資產類型也愈發豐富。

從保租房供給渠道來看，行業資產儲備充足、來源多元，可納入保租房體系的資產類別持續擴容。一是多地政策明確支持存量商品房收儲改建爲保租房。二是商辦大宗資產可改建爲長租公寓，土地屬性的可轉換性，讓此類資產後續納入保租房體系具備可能性。三是寫字樓等閒置資產改建保租房的可行性已得到驗證。

例如，部分金融機構通過投資收購閒置辦公樓，與專業運營商合作開展空間改造與後期運營，雙方按約定分享超額收益，實現閒置乃至不良資產的高效盤活。這意味着保租房REITs底層資產正從單一住宅向多元業態延伸。未來行業有望形成“發行+擴募+新申報”的良性循環。

當然，保租房的民生屬性是根本，在引導多元化市場主體參與的同時，需警惕資本介入帶來的租金上漲問題。從當前市場運營實際來看，無論何種合作模式，資本入場後通過規模化運營降低行業綜合成本已成爲市場主旋律。據某券商測算，上海保租房租金較周邊市場化公寓低15%至20%，既實現了新市民“安居”需求，又保障了項目運營的可持續性，達成民生保障與市場化運作的平衡。

展望未來，隨着保租房配套政策體系愈加完善，多元市場主體的差異化競爭與創新，將推動行業從“標準化供給”向“個性化滿足”轉型，精準匹配新市民“住得起”“住得好”的新需求。這也意味着，長租公寓資產證券化將進入更細分、更多元的發展階段，構建保租房市場發展新生態。