現款支付，手持房屋買賣合同，房子可能依然“不屬於你”？近日，河南省澠池縣人民法院就審結了這樣一起案件。
2021年9月，張某與某房地產公司簽訂《商品房買賣合同》，購買該公司名下401號房產，並支付了房款382654元。隨後，房地產公司到房管部門將《商品房買賣合同》備案登記在張某名下。
2022年9月，張某與李某簽訂《房屋買賣協議》，約定張某以30萬元將401號房產賣給李某。後李某向張某支付購房款25萬元，剩餘5萬元約定交鑰匙時付清。2024年5月，法院依據案外人（張某債權人）執行申請，裁定預查封401號房產。李某遂訴至澠池縣法院，要求撤銷上述執行裁定書並判決案涉房產爲自己的合法財產。
法院經審理認爲，本案的爭議焦點爲李某就案涉房產是否享有足以排除強制執行的民事權益。根據民法典的相關規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力，未經登記不發生效力。本案中，某房地產公司和張某簽訂《商品房買賣合同》以及李某與張某簽訂的《房屋買賣協議》均合法有效，但是僅具有債權效力，不具有導致物權變動的法律效果，李某和張某均未辦理不動產變更登記，未取得物權。現案涉房屋已被法院依據生效判決預查封，李某不能基於與張某的《房屋買賣協議》對抗法院的生效判決，故李某就案涉房產不享有足以排除強制執行的民事權益。法院依法駁回了李某的訴訟請求。
“簽了房屋買賣合同，房子爲何不是我的？”針對李某的疑問，承辦法官解釋說，合同效力與物權效力存在本質區別。合同效力是基於當事人意思自治形成的債權關係，合同一旦成立且符合法定生效要件，當事人之間就產生了請求對方履行合同義務的權利。張某與李某簽訂協議後，李某有權依據合同要求張某協助完成過戶。而物權效力則以登記爲公示手段，直接決定物權歸屬。即便張某與李某的合同有效，但在未辦理房屋過戶登記前，房屋的所有權仍不屬於李某。本案中案涉房屋在執行中被預查封，此時李某已不能直接主張房屋所有權，雖然張某和李某的買賣合同合法有效，但是未辦理過戶登記，因此房子並不屬於李某所有。李某隻能依據有效合同向張某主張違約責任，要求賠償損失。
作者｜法治日報全媒體記者 趙紅旗 通訊員 代文官 茹超峯
